Saturday, May 18, 2024

一场新的房企排位赛,开始了!

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作者:明源地产研究院

这段时间,房企的年度财报陆续发布,透过数据不难发现,地产的竞争格局已经发生巨大变化。行业又一次走到分岔路口,以规模论英雄的时代彻底过去,衡量房企竞争力的指标也发生了变化。新的游戏规则之下,一批地产潜力股正在加速形成……

土储规模不再代表潜力

土储质量才是

过去,土储通常被视为衡量房企潜力的核心指标。土储规模代表着房企未来的发展规模。

然而,随着楼市进入平稳阶段,房价增速放缓甚至横盘或下跌,部分城市新房去化慢、去化难,土地持有成本远高于增值速度。

房企手上的土储面临着价值重塑,质量一般的土储,不仅不能构成房企潜力,反而可能成为拖累。

这也是为什么,房企纷纷调整投资策略,扎堆地向高能级的一二线城市集中。

以碧桂园为例,众所周知,碧桂园曾有“三四线之王”的称号。去年,碧桂园积极参与一二线城市的土拍,并且尝试在北京、南京、仓泵度、杭州、合肥等城市拿地。

从2022年业绩说明会透露的信息来看,碧桂园的投资重心已经开始转向一二线,据管理层称,碧桂园将逐步提高一二线城市投资额和土储占比。“计划用3到5年的时间,将公司一、二线对三、四线的货值比例提升至1:1。”

高能级城市的项目,虽然利润比较薄,但去化有保障,大部分不需要担心现金流问题,符合当前房企求稳的心态。

不过,高能级城市这碗饭,不是谁都能吃。

一方面,土拍回暖之后地价抬升。近期一些热点城市土拍重现几十家房企争夺一块地的热闹场面,优质地块的溢价率也随之走高。

另一方面,一二线城市改善需求突出,产品也更为成熟。随着市场竞争加剧,房企的产品力服务力及口碑都将面临考验。

这就意味着,房企想在热点城市立足,将不得不面临极为残酷的竞争。

另外,不难发现,当前房企对地块的利润指标控得非常严,基本都秉承着宁可少拿也不错拿的原则。

以龙湖为例,为确保周转率和利润率,保证盘面安全性,去年龙湖龙湖新增土地主要集中在一二线高能级城市,并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取。

今年,龙湖也严格坚持“拿地毛利率高于20%,归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。

龙湖的管理层强调,不一味追求规模和排名,相比之下,龙湖更加注重交付品质、回款质量及利润率。

从速度与规模至上

到稳健与质量第一

这一轮的行业洗牌中,出险的房企几乎无一不是近些年扩张较为激进的。随着“大而不能倒”的神话破灭,房企意识到,仅有速度没有利润,仅有规模没有安全的发展模式行不通。

追求稳健与质量,成为行业共识。

在2022年业绩发布会上,绿城中国管理层就表示,公司经营思路进行了大调整。在经历了2019年到2021年的全面提速,2022年全面提效之后,今年乃至以后,绿城中国要转成全面提质。

房企发展提质,关键在于提高盈利能力,实现稳健、可持续的发展。

从近期房企披露的年报也不难发现,利润率已经成为房企最为重视的硬性指标。

这两年,很多房企遭遇规模和利润的双重滑坡。而少数保持增长的房企也面临着增收不增利的困局。

这些房企大多聚焦高能级城市,而高能级城市的新房因限价存在,溢价空间极其有限,房企想要提升盈利能力,不得不从管理着手,向管理要效益。

比如,

区域整合,砍掉盈利能力差的区域,将资源集中到优势区域;

严控费用支出,减少外包,能自己干的绝不假人于手;

对人才团队进行大洗牌,打造精干团队,提高人均效能;

明源君认为,房企“提质”还有一个狭义的内涵,就是提升产品品质。这也是衡量房企竞争力及发展潜力的核心指标。

产品主义全面回归

产品力成房企核心竞争力

“清华北大不如胆子大”,这句话曾在地产行业流传甚广,借用来形容此前十年的地产行业也很是贴切。

行业冲规模阶段,曾诞生过多家黑马房企,三年翻倍,五年两倍都是家常便饭。许多曾经默默无闻的中小房企,凭借着高杠杆快周转模式快速出圈,成为被人羡慕的行业新贵。

然而,陨落的速度也如同扩张一样迅猛。

相比之下,一些规模不大,步伐平稳的房企,却凭借着扎实的功底一次次穿越行业周期。

以去年数据为例。去年房企的销售分化再度加剧。

一方面,地产项目去化率普遍下滑,更有大批项目陷入滞销困境。

而少部分房企的项目却依然保持热销。

以仁恒置地为例,仁恒置地全年在上海、苏州、南京三市推出的5个项目,累计去化率均高于85%,其中有两个项目去化率达到100%。其所代建的项目加推当日去化率也都达到85%以上。

另一方面,去年全国百城新房价格累计下跌0.02%,很多房企采用降价让利的方式加速出货。

而少数房企的销售单价却再创新高。

比如滨江集团已连续两年稳居房企销售均价top1,去年销售均价高达4.7万元/平方米。

仁恒置地销售均价也创下历史新高,达到4.74万/平以上,较2021年提升了48%左右。

越秀地产的年度销售均价也再度攀升,首次突破3万元/平方米。

这类房企的共同点之一,都是擅长做改善型产品,在大本营拥有较好的产品口碑。

以滨江为例,在其他房企纷纷陷入减配降档,甚至交房难产的情况下,滨江凭借着对本地客群的精准把握、高效的内部管理、成熟的供应链以及标准化的产品体系,依然保持着较为稳定的出品,获得了购房者的信任和支持,反过来也保证了其产品的去化率和高单价。

产品力,对房企而言越来越重要。

正如万科总裁祝九胜所说的,一个项目回款额、回款率都相当不错,表明给业主、消费者提供的性价比是不错。回款额越多、回款率越高,融资成本就会越低。

可以说,地产新阶段产品力是房企的核心能力。保去化、促回款、降低成本、提利润,促使房企的经营活动形成良性循环。

开发业务不再是唯一

经营服务业务的地位在上升

多年来,住宅开发被视为房企核心业务,而经营服务业务(如酒店、写字楼、长租公寓经营管理等)通常被认为是“锦上添花”的存在。

这一认知,在最近两年被彻底刷新。

过去一般认为,持有经营性不动产太重,且来钱太慢,投资回报率低。而快周转的住宅开发不仅来钱快,回报率还很高。

然而,随着政策环境和市场环境的急剧调整,经营服务类业务已呈现强势逆袭的态势。

背后最关键的推手,就是融资渠道的开放。

一方面,随着各类融资工具不断完善,如REITs、不动产私募股权基金出台,经营性业务“投、融、建、管、退”的闭环形成了,不动产投资有了明确的退出渠道。

自持物业不再那么“重”了。

另一方面,开发业务的利润下滑,风险上升,与经营服务类之间的收益差距不断缩小。

而且,如果拉长时间来看,经营服务类的投资回报率远远高于开发业务。

业内诸如龙湖集团、华润置地、万科集团等在经营服务类业务布局较早的房企,已经熬过了“交学费”的阶段,开始享受前期投资带来的稳定收益。

以龙湖为例,去年龙湖经营性业务收入236亿元,经营性利润占比为27%,成为龙湖可持续发展的重要贡献源。

其中,两个运营航道(商场和长租公寓)依靠投资性物业的运营租金收入,实现75%的平均毛利率。

这一数据远高于开发航道。

经营服务能力不仅是房企穿越这一轮行业周期的重要武器,更是房企未来押宝的筹码。

万科就明确提出,行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段,对大企业而言开发、经营、服务并重是必然的选择。

龙湖管理层更是直接官宣了新的目标——未来5年以内,龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上!

小结

明源君认为,随着行业规则重塑,地产未来的走势其实已经明牌了。

房企想依赖旧路径重回巅峰已经不可能了。行业分化还将进一步加剧,虽然现在断言哪家房企走得最远言之尚早,但可以确定,有2类房企有希望走得稳、走得远:

住宅开发进入拼产品时代,以产品力见长的房企,可以凭借过硬产品和优质服务继续走下去;

运营服务能力见长的房企,迎来了属于自己的时代。他们具有盈利能力强,稳定性高的特点,最有可能成为行业新的搅局者。

期待看到更多新的地产千里马诞生。

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