作者：CRIC 克而瑞研究
自 ” 双集中 ” 供地政策发布已有 4 个月，首批 22 城供地也已全部收官，” 两集中 ” 的政策推出以及行业市场的变化推动了房企投资态度的转变，在大家纷纷把目光放在集中供地的 22 城之时，我们也需要关注除了这 22 城之外，房企的投资究竟又有何变化，下面我们以 TOP50 房企为例，对企业 22 城之外的投资策略做出分析。
中梁、祥生、金地、绿城表示要寻求 22 城之外投资机会，招商蛇口、世茂直言部分热点区域土地价格被抬高。在房企的年终业绩发布会上，” 双集中 ” 供地后的土地投资策略是被提及最多的问题之一，谨慎、中性、保持节奏是多数房企的回答。其中中梁、祥生、金地、绿城等房企提出除了关注 22 城集中供地之外，还要寻求其他城市的投资机会来平衡投资。而世茂管理层则直言长三角和大湾区土地价格增速明显，感觉机会不多。招商蛇口也表示其他城市土地竞争力抬高，要保持客观冷静的投资态势。
实际上房企非 22 城投资趋于保守，TOP50 房企拿地金额占比由 2020 年的 45.9% 下降至 36.6%, 其中近 7 成房企非 22 城投资占比下降。尽管在年初多数房企都给出了中性的预判，但是实际上根据 CRIC 监测，面对政策和市场环境的变化，2021 年上半年 TOP50 房企在非 22 城拿地的力度有明显的削减，更热衷于投资集中供地 22 城。以拿地金额口径计，TOP50 房企在非 22 城拿地的金额占比由 2020 年的 45.9% 下降至 2021 年上半年的 36.6%，下滑 9.3 个百分点，TOP50 房企中有近 7 成在非 22 城投资占比出现了下降。另外据 CRIC 调研了解，部分房企已经明确集中力量争取二线以上投资机会，对于三四线城市要更加谨慎进入。
图：2021 年上半年剔除 22 城后房企投资热力图片
备注：颜色越深代表投资热度越高，此图仅监测 TOP50 房企投资省份（不含港澳台三地）
数据来源：CRIC 中国房地产决策系统
区域高度重叠，房企纷纷涌向长三角、珠三角，浙江、江苏、广东三省的非 22 城是 TOP50 房企投资三甲，三者占 TOP50 房企非 22 城投资总额的 63.7%。以房企非 22 城拿地金额口径来看，现阶段房企投资区域十分聚焦，以东南沿海为主，主要是长三角和珠三角两大板块。其中长三角的浙江和江苏是房企最为热衷的省份，TOP50 拿地投资金额超过千亿，珠三角的广东则紧随其后。
具体到城市层面而言，房企同样更热衷选择强城进驻。以热度最高的浙江、江苏和广东为例，可以发现房企投资也以一些具有产业支撑经济发达的城市为主，像浙江的温州、金华、绍兴，广东的佛山、中山、东莞以及江苏徐州、盐城、南通等市，TOP50 房企投资拿地均在百亿以上，热度要超过一些集中供地的二线城市。另外，一些省会城市例如陕西西安、云南昆明、广西南宁等由于并未列入 22 城范围之内，对省内投资热度起到了明显的带动作用。
尽管以 TOP50 房企为样本来看，房企正在集中力量抢占 22 城市场，但是其中也不乏一些企业出于自身战略、区域布局、以及等城市市场前景看好等考虑，积极寻求 22 城以外的投资机会：
中梁、祥生专注深耕大本营长三角区域，寻求三四线城市投资机会。根据 CRIC 监测，2021 年上半年祥生非 22 城投资金额占比达 72.2%，相比 2020 年略有提高；中梁非 22 城投资占比则上升 14.5 个百分点达到了 81.6%，均明显超出 TOP50 房企 36.6% 平均水平。这两家企业起家于浙江，二者长三角区域销售占比一直比较高。尤其是祥生，始终坚持立足浙江省，深耕长三角的 “1+1+X” 布局战略，上半年非 22 城投资中，浙江省占比就超过 80%，省内的温州、绍兴、台州、衢州等均有进驻。年初业绩会上中梁管理层提出在 22 个城市以外有很多比较好的城市，从企业拿地分布来看，主要也是挖掘一些长三角三四线城市的投资机会。
荣盛、金科调整区域布局，避开长三角、珠三角热门城市，寻求三四线城市投资契机。荣盛起家于河北，金科起家于重庆，从二者近年来的布局来看，企业正积极调整投资布局，弱化大本营投资，向长三角、珠三角等热点区域进军。然而由于土地市场持续高热，竞争压力较大，作为新晋房企，荣盛和金科选择避开热点的 22 城，寻求其他三四线城市布局契机。根据 CRIC 监测，2021 年上半年荣盛发展非 22 城拿地金额占比达 61.3%，明显高于 TOP50 房企平均水平的 36.6%。
美的置业持续巩固深耕优势城市，上半年仅在 22 城斩获一幅土地。美的置业同样采取深耕策略，不过与中梁、祥生不同的是，美的置业持续加码自身的高市占率城市。企业 2010 年走出珠三角，其全国化布局便是从长三角的徐州开始，之后进驻邯郸，根据 CRIC 的统计，2020 年美的置业在两城的市占率均居首位。2021 年上半年，美的置业持续扩大在徐州和邯郸的布局，分别拿下 3 幅、2 幅土地，合计拿地金额达 63.69 亿元。
基于长三角、珠三角的发展前景，万科下沉两地非 22 城寻求投资契机。根据 CRIC 监测，在保持了一定投资力度的前提之下，上半年万科投资力度向非 22 城倾斜，占比相比 2020 年上升了 9.3 个百分点达到了 62.0%，上半年并未在一线城市纳储。并且万科则出现了非常典型的区域集中情况，2021 年上半年，万科非 22 城投资金额中超过 8 成投向了长三角、珠三角两大区域，以金华、温州、中山等热点城市为主，相比 2020 年的均衡型投资有明显调整。不过在 6 月底，万科进行了新的组织架构变革，由五大区裂变成七大区，主要是将北方区域裂变为北京、东北，中西部裂变成华中、西南区域，组织先行，未来企业仍有望扩大两地拿地份额。
整体来看，22 城集中供地政策推出之后，TOP50 房企中近 7 城房企都积聚力量扩大在 22 城的拿地力度，对于非 22 城的投资力度出现了收缩。区域布局上，房企向长三角的浙江、江苏和珠三角的广东聚集，对这三个省份采取全面布局策略，占非 22 城投资金额比例超过 6 成，在其他区域则主要选择一些省会城市如西安、南宁、南昌、昆明等点状布局。然而正如部分管理层所言，非 22 城仍然有很多值得投资的机会，不少房企也正在挖掘这些契机，有时候 ” 人弃我取 ” 反而会收获意想不到的效果。
