中国资本投资美国房地产从2013年开始成为一个比较大的趋势，很多中国资本、开发商比较喜欢投资城市中心的高层建筑，这个是直接将在中国的市场经验推广到美国。在过往，我们观察到了中国资本投资美国地产的不少误区，包括上述这种模式的缺陷。
美国人口的居住习惯
根据zillow大数据美国83%购房者的首选是郊区单家庭独立屋；
根据美国人口统计局数据：
26%人口居住在城市
53%人口居住在郊区
21%人口居住在偏远郊区
合计74%人口不住在城里或城市中心。
美国已经成家的中产富裕阶层通常习惯居住在郊区的独立屋，郊区也会有更好的公立学校，更好的生活空间/环境/医疗，是安全私密、低密度的社区家园。
以曼哈顿为例，通勤一小时以上的郊区小镇上的家庭，平均年收入是30万美元以上，而曼哈顿城区的平均家庭年收入在4.5万到6.6万美元之间，这意味着美国有购买力的中上阶层，并不是住在城里，市区里反而是聚集了大量的低收入人群。
美国人口的流动趋势
美国历史上多次发生人口的迁徙，西部大开发淘金热，修建贯穿东西海岸铁路，工业化、产业迁徙，都会带来人口的流动。
美国人口流动是我们的一个研究重点，最近这些年美国人口流动的趋势如下：
1. 寒冷地区/生活成本高的地区大批退休人群（50后）迁徙到南部、东南部温暖低税收、生活成本低的地区；
2. 相当一部分的80、90后逐渐成家，寻求收入跟生活成本性价比更高的地区；
3. 科技发展和交流工具的改进，大型企业不再把所有的职能员工集中在一个地方，而是逐渐把IT、人事、合规、税务、财务等各个职能分散，迁徙到成本更低的地区；
4. 80、90后人群更追求生活质量，到性价比更高，生活环境更好的一些中小城市工作生活成为一种时尚。企业也敏锐发现这一趋势，随之在南部、东南部很多中小城市布局，以吸引新一代人才。
在美国投资房地产，需要注意建筑工会对房地产开发成本的影响, 不但要遵循人群迁徙的规律，还要遵循建筑成本的规律。工会的存在往往会导致工期不可控、成本不确定性增大。
人口迁徙的背后和美国各州的税收也有关。近几年，人口从加利福尼亚、纽约等税收较高的地方，迁移到佛罗里达、德克萨斯等州税很低的地区，就是考虑到税收成本的因素。
租赁在美国是一个覆盖多年龄段人群的长期刚需
出租公寓是贯穿一生的美式居住形态，“美国梦”的三大阶段：青年/婚前是租房，中年购房、独立屋，退休之后候鸟式生活。购房就是郊区的独立屋，空间更好、私密舒适。青年和退休生活都是倾向于租赁，出租公寓众多，服务便捷、轻松，而且在美国，人一生中迁徙非常频繁，没有深厚的故土观念，租赁需求庞大。
美国3亿多人口，住房拥有率长期以来在65%左右，反之就有超过1/3、1亿多人有租房需求，租房人群的年龄阶段覆盖从年轻人到退休人群等多个年龄阶段，租房在美国是主流的居住文化之一，出租公寓在过去几年成为美国人群强大的刚需，也是房地产的一个大类。
美国人的居住文化推动了出租公寓租金增长，这背后也有现实的背景和逻辑：
1. 不断增长的住房价格和建造成本使得新进入市场的第一次买房一族越来越无法负担；
2. 不断增加的教育成本，使得刚毕业的年轻一代普遍背负学生贷款，为还掉学生贷款和积攒首付，推迟组建家庭买房；
3. 由于2008年房地产次贷危机，年轻一代对于买房有心理迟疑；
4. 年轻一代更换工作并四处搬迁更为频繁，更需要租赁出租公寓，并对买房安居的动力降低；
5. 年轻一代推迟结婚、生育，并不断推迟搬入郊区安家的计划，年轻人租赁的时期更长，增加了出租公寓需求。
中国资本投资美国地产的经验教训
从过去几年的大量案例来看，中国资本到美国做房地产，过分集中在一线城市CBD，忽略了具有纵深的、极具投资价值的细分市场，错过很多很好的性价比高、风险低的二线三线市场项目，偏好高层出售型住宅开发，然而这类项目在美国的购买客户群比较狭窄，小众产品去化率慢。
在一线门户CBD如曼哈顿、洛杉矶、旧金山做高层建筑开发，具有规划管制、法规复杂、建筑工会势力较大、开发成本高企、开发周期漫长、不确定性高等特点。
融资不容易，销售型的住宅由于没有现金流，缺乏灵活的回旋余地，美国本地银行通常对于此类项目贷款比较谨慎；而且此类开发由于周期长，与通常3年左右的开发贷款之间存在期限错配风险。
一些中国资本过于轻率，盲目进入大型开发背景复杂长周期项目，期望在美国复制中国的买地-开发-销售的散售住宅开发模式，且集中在一线城市CBD的高端住宅项目；聚集具体项目及掌握土地资源的惯性思维，忽略成熟市场的操作复杂性和专业度；缺乏调研及建立符合本土逻辑的可持续战略规划；对于持有型物业缺乏深度理解，而这正是美国地产的核心逻辑和主流。
美国地产投资中人是核心，要先建团队而不是先投项目。总体而言，美国房地产是一个非常成熟、复杂细分的专业领域，对于大部分投资人来讲，获得可持续的长期大概率回报的核心，并不是掌握土地资源，而是寻找一个专业的投资管理团队，尤其是懂得当地投资逻辑的专业性投资管理团队，才能回避风险，减少失误获得可持续发展。
海外机构&家族的地产投资
追求长期稳定可预测的现金流，是美国商业地产投资一个很重要的逻辑。美国地产生态比较成熟，参与的机构非常丰富，有海外买家、委托/顾问基金、REITs、私募基金、family office家族办公室等，这些参与者追求高质量、具有稳定现金流的地产项目。
全球资本汇聚的美国成熟市场，中资背景占比目前很少，出租公寓细分市场基本上被美国本土、加拿大，还有其他发达国家成熟投资机构瓜分了，中资通常对这个行业不了解，很少投资，占比仅有约2.5%。
不过，商业地产由于其波动性与股市对冲，成为机构、家族资产配置的一个主流和重要大类资产。在UBS2019年全球家族办公室报告“资产配置比例”板块中，商业地产直接投资占17%。市场周期的不确定性导致家族办公室未来趋向于保持、甚至增加地产投资的份额。
海外一些家族直接投资地产的案例，包括：戴尔家族，组建专业的房地产投资团队，投资了大量的出租公寓等；另外有比尔盖茨家族、Kushner家族、Sam Zell家族等。
美国本土房地产私募巨头Black stone黑石、Bridge Investment Group、安祖高顿也都大量布局出租公寓投资，都是大型的地产私募巨头，出租公寓等地产投资在其资产中占比都比较高。出租公寓是美国地产投资中非常重要的一类，整个类别要占到商业地产总量的40%，是美国商业地产的第一大类（第二大类是办公楼），通常较少受到疫情、失业等短期的社会问题影响。
美国商业地产投资价值
美国房地产之所以成为家族机构的一个重要资产类别，而且愿意长期持有，源于其具有法律税务政策导向下的美国商业地产投资价值：
1. 非征税主体避免双重征税：地产项目公司通常为LLC即合伙人制度/非征税主体/税收穿透制避免了投资人双重征税。
2. 税法鼓励长期持有，具备现金收益：设计单独税法，会计折旧法使得现金分红递延交税。同时，长期资本利得税为20%，与个人所得税及公司税相比具有价格优势，商业地产成为具有现金收益的资产配置。
3. 实物资产长期抗通胀：长期持有具有抗通胀能力。
4. 循环再投资，递延交税：退出时可凭借1031 Exchange通过再投资收购类似物业取得递延交税优惠。
5. 低关联度对冲公开市场风险：中长期非公开市场另类投资与公开市场对冲，避免估值短期波动。
6. 信贷基础提供流动性：银行及非银行金融机构的重要信贷业务，提供较高流动性。
美国商业地产的特点
■ 高度细分
地产类型细分：由于运营的复杂性，地产运营或开发商依据地产类型发展成了专注某一类地产的细分操作服务公司，比如出租公寓、办公楼、酒店、零售、养老地产运营商/开发商等。地产公司通常专注某一类别地产形成专注能力，而极少可以跨地产类型操盘。
市场区域细分：土地私有，地域特征强导致地产商在某个或相似区域深耕。
美国地产运营商/开发商通常规模不大，小而精，另外具有：无法发公司债来融资，融资通过项目银行贷款和股权融资；通常都是私人企业、家族企业，公司高管实行合伙人激励分红制；对项目股权资本需求巨大，运营商/开发商在项目股权出资一般在5-10%左右，并收取激励分红；通常项目股权的90%左右与机构资本合作等特征。
