作者：莱坊 Bill Tang
在互联网时代，一二线城市竞争的本质是什么？是城市各种流量包资源的比拼，从人口到技术，谁占据了风口，谁就能领衔未来！当城市进入“流量竞争”时代，现有交通之间的连接显得十分重要，人们需要更紧密结合居住和生活消费通勤需求，创造更大的生活幸福感。这也是为什么近半年来TOD被多方不断讨论的原因！
据易居研究院发布的《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》，未来3年到5年内，中国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间。也就是说，TOD的风口已经到来！
TOD（Transit Oriented Development）模式是指以公共交通站点为中心，将便利设施、就业、零售、住房聚焦于交通热点位置之上，促进非机动化出行。简单来说，就是以5-10分钟步行路程为生活半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲、教育等于一体的区域中心。
TOD最早的探索是源于美国，引进中国之后也是一片火热，成为国内各大城市纷纷抢滩的“蓝海”。根据中投产业研究院发布的《2020-2024年中国TOD模式深度分析及发展战略研究报告》显示，截至2019年末，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划政策。除此之外，中国首个TOD标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》也于9月29日正式发布。
长三角、京津冀、大湾区抢占TOD高地
以前是“抢人大战”，现在是“抢TOD大战”！从风靡世界到走红全国，“TOD模式”远比我们想象的走得更快。
长三角：
2014年，被广泛认为是上海第一个真正意义上的TOD项目—莘庄站体复合城天荟TODTOWN正式开工，后续又发展出中集金地美兰城这一超大城市TOD综合体。TODTOWN天荟将建设集住宅、商业、商务、休闲于一体的“空中之城”，涵盖了约9万平方米的住宅、约8.5万平方米的公寓式办公、约14万平方米的商场、约5万平方米的办公、约2万平方米的酒店、约2万平方米的公建配套、约20万平方米的地下停车场、以及约10万平方米的公交设施，是一套巧妙而完善的综合体系，形成秘境大宅、精粹公馆、Miracle Mall、Apex Office及Lifestyle酒店五大业态组合。TODTOWN天荟预计在2022年实现整体竣工。
2015年，南京开始着手建设亚洲最大TOD综合体——马群TOD城市综合体。据悉，这是南京TOD模式的首次尝试，集居住、商业、零售、交通等为一体，总体量约50万方。建成后，马群TOD综合体每天能满足约24万人次的换乘需求，还可提供800个停车泊位及约2000㎡非机动车停车场地，公交停保场可容纳700辆公交车维修保养及500辆公交车停车需要。
京津冀：
北京首个TOD项目——“京投港·长阳”项目在2019年正式落地。更让人兴奋的是，2019年北京城市副中心站综合交通枢纽正式立项，取代南京的马群TOD成为“亚洲最大TOD”，同时也是全球建筑面积最大的交通枢纽综合体。
据悉，北京城市副中心站综合交通枢纽，建筑规模约238万平方米，约等于7.1个北京南站，总投资421亿元，位于副中心”一轴一带“交汇处西南角。建成后将是北京唯一连接两大国际机场的铁路综合枢纽，也是副中心唯一连接京津冀和城市中心区的换乘枢纽，北京十大铁路门户枢纽之一。
整个项目用地范围约61公顷，地上170万平米建设城市综合体发展交通导向型经济，引导高端商务集聚发展，地下3层集中打造轨道、高铁等综合交通枢纽。建成之后，可真正实现“半小时京津冀生活圈”的超级体验，拥有航母级的城市生活配套！
大湾区：
2015年，深圳首个TOD全能综合体“塘朗城”正式亮相。塘朗城位于深圳硅谷城市高新产业增长极的核心区域——深圳大学城，无缝接驳地铁5号线塘朗站，毗邻中国顶级学府——南方科技大学，拥有山、湖、林、海四维景观。项目集生态住宅、购物中心、精品公寓、LOFT写字楼、精品酒店于一体。
2016年，广州开始建设增城新塘TOD，后续南沙湾TOD和白云太和TOD也相继开工。增城新塘TOD是国内首个真正意义上的TOD综合体，由地铁地下通道、城轨高架桥及高铁地面轨道共同组成三位一体的大交通网络，汇聚了9条轨道线路，将增城、广州融入珠三角“一小时生活圈”，是名副其实的广州“东大门”。南沙湾TOD围绕轨道交通站点构15分钟复合生活工作圈，片区规划人口达到24万，居住用地面积411.57公顷，学校约有20余所，规划有幼儿园、医院、商务、艺术传媒用地等，附近规划有4条轨道。白云太和TOD定位为TOD集聚发展的大型综合安置区，在其西侧规划连片商业商务用地；在其南侧规划宜居社区，居住用地结合公共服务配套设施及公共绿地集中布局。
专治“大城市病”，TOD成综合地产风向标
上下班通勤，从午餐到下午茶地点的辗转，从独居生活到朋友聚会的换乘转场，从公司坐班到商务会晤，细细算来，城市人每天把大多时间都花在了路上！
在北上广这样的超级都市，交通拥挤、土地匮乏、城市扩张侵蚀生态空间等“大城市病”比比皆是，生活品质大打折扣，轻松、便捷、舒适的上班生活成为很多都市人梦想的精致生活！而TOD模式的出现就是为了解决这一困境，TOD综合体可以看作是一个“微缩城市”，人们可以非常便捷的居住、工作、休憩和交通。放眼望去，现在每一座世界级的城市，都有一座TOD !从曼哈顿到东京，从香港到首尔，各大国际一流城市纷纷利用TOD模式革新生活方式。利用TOD模式打造的生活方式，已成为经济发达的标志之一。
交通枢纽+商业中心+精品住宅，是构成TOD综合体的三大核心要素，这也是升值及宜居的保障。TOD综合体以轨道站点为中心，把不同的行为集中在一起，以步行为主构建出充满活力的街道空间。在共生、互利的基础上，不仅能彼此增加潜在顾客，还能长时间“粘”住人，最终实现多项功能的综合，进而转化为商业价值。TOD就像是一个都市大磁场，吸引着人流、资金流、信息流，汇聚成片区的生活、消费中心。这既能让住户享受成熟的配套、便捷的都市生活 ，还能实现资产增值。
以日本东京为例，在六本木新城，人们步行几分钟就可以抵达办公地点，还可以享受都市化的配套，周边有大把购物、餐饮、娱乐的好去处，时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆都有。要知道，六本木新城TOD在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。滚滚的人流就是底商每天的现金流，人流也是商业地产的核心价值来源，六本木新城借助TOD模式一跃成为日本东京著名的购物中心和旅游胜地，为东京湾区强劲GDP奠定了基础。
TOD近几年在国内风靡，目前已布局TOD的房企达二十多家，全国各地遍地开花！以TOD之城——成都来看，成都政府目前共规划有超50个TOD，创新发展了时尚消费、商务服务、创意经济、旅游经济、创新孵化、会展博览、生活服务、5G等多种发展模式，为成都不同的交通、发展条件塑形。
这些TOD成为了成都“蛛网”上的一个个中心点，在此基础上，成都商业发展走上快车道！以成都陆肖站TOD为例，位于成都市高新区中和片区，西靠大源CBD，南接新川科技园，与周边高新众多商圈共同构成城市商业新矩阵。另如成都春熙路商圈，其中拥有多家体量较大的购物中心，且双地铁汇聚，地下空间交错联通，为早期成都传统商圈中TOD潜力巨大板块。此外，成都东站商圈，依托地铁7号线与2号线双地铁便利，加之国铁成都东站的全国交通板块枢纽，周边3-5公里范围内商圈极具发展。
伴随TOD对于区域商业的开发作用，传统商圈与新兴商圈携手并行，TOD商业价值也在不断被挖掘。对于城市而言，任何一个现象的出现，都将催生整个商业时代的蝶变，TOD便是如此。
在当下，拥抱TOD就是拥抱红利。
