Monday, July 4, 2022

KKR来势汹汹!备案国内第一家私募基金公司

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近日,一家名为开德私募基金管理(海南)有限公司的私募基金管理人在海南完成了备案,正式开始展业。而这家机构,正是美国私募巨头KKR在中国备案的第一家私募基金管理公司。

开德基金由KKR亚洲有限公司(KKR Asia Limited)100%出资设立,后者还全资设立了KKR投资顾问(北京)有限公司、KKR投资顾问(上海)有限公司、KKR投资顾问(珠海横琴)有限公司等投资机构。事实上,KKR此前在北京、香港、上海都设立了办公室,2013年在横琴设立的公司也被视为其在中国布局的重要一步。

事实上,迈入亚洲十几年来,KKR的投资目光一直紧盯亚洲市场尤其是中国市场的机会。重仓中国公司,也给这家私募巨头带来了丰厚的回报。而悄然在海南备案的这家私募基金管理人,则是KKR在中国国内备案的第一家私募基金公司。

KKR在中国的地产投资路径

作为全球历史最悠久的私募股权机构之一,KKR的创立一度被认为是PE出现的标志。1976年创立至今,超40年间,以杠杆收购(LBO)和管理层收购(MBO)闻名的私募巨头,目前业务涉及PE投资、能源、基础设施、房地产和信贷等多元领域。

图:KKR业务板块占比

来源:KKR财报

整体来看,在营收方面,截至2020年6月30日,KKR营收为13.32亿美元,同比增长12.89%;净利润为6.99亿美元,同比增长35.82%;每股收益为1.25美元,去年同期每股收益为0.94美元。

KKR在房地产行业真的算不上优秀。相反,KKR是起了个大早,赶了个晚集。

据KKR官网显示,自1981年首次通过私募股权战略寻找房地产机会以来,房地产业务一直是KKR集团战略的一部分。

然而之后KKR的房地产业务就没有了消息。直到2011年,KKR决定成立一个专门的房地产平台。建立伊始,KKR就来到中国,找到了一个进入中国房地产行业的“引路人”——远洋地产。

2011年9月,KKR和远洋地产联合成立了一支地产基金,旨在参与中国境内的房地产投资项目。不过,这个引路人似乎并没有带领KKR在中国开疆扩土。与远洋地产成立基金后,KKR几乎在国内房地产行业销声匿迹。到2016年11月,久未露面的KKR才再次出现——与远洋集团入股国内地产商首创钜大(01329.HK)。

2012年4月,KKR的房地产平台联合YTC太平洋完成对美国约克镇中心的投资,规模1.96亿美元。这是KKR在美国的首个商业地产投资项目。

2013年12月,KKR宣布,旗下首个房地产基金已经募集15亿美元资金,绝大多数将会用于北美地区的投资,至多四分之一的份额将投放到西欧国家。在这支基金募集完成之前,KKR已经完成14笔物业交易。

截至2019年12月31日,KKR房地产业务的团队由来自8个国家的85位专业投资和资产管理专业人士组成,管理资产规模达到90多亿美元(包括自营投资),不到集团总规模的1/20,是黑石房地产资产管理规模的1/18。

总的来说,KKR的房地产业务,团队规模小,管理资产少,在集团内部存在感并不强。同时,“杠杆收购天王”的玩法可能不适合房地产行业。与黑石、凯雷等私募巨头的房地产业务相比,KKR的房地产业务显得那么不值一提。

2019年,一众外资私募巨头涌入中国市场狂揽商业地产。这年3月,市场消息称KKR正准备筹建亚洲首个房地产基金,规模为15亿美元。随后KKR也和黑石一道参与对中国商业地产的抄底上来。

2019年9月5日,KKR与翰同资本合作收购了上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦。收购后,豫园福都商厦将被改造成一个17000平方米的混合用途开发项目。该项目更名为“外滩NEO”。

完成首只泛亚太地产基金募集

去年以来KKR也加大了对国内地产投资的布局。2021年1月14日,KKR宣布,已募集完成KKR亚洲房地产基金(KKR Asia Real Estate Partners)。该基金募资总额达17亿美元(110亿人民币),旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资,它是KKR的首只泛亚太地区房地产基金。

同时,KKR透露这只基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域,并将机会型评估新兴另类板块的资产,主要的投资方式是股权和债权投资。

根据KKR方面最新披露的数据,自2011年以来,其已在亚太地区的约20宗房地产交易中通过股权投资部署了超过15亿美元,包括混合用途、商业、工业、酒店、办公和零售等领域。

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