Saturday, May 18, 2024

调仓!房企投资策略高度一致,集中涌向热门城市加剧“内卷”

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在中国广袤大地上,星罗棋布的三四线城市,是难以被忽视的存在。这里曾诞生过轰轰烈烈的造城运动,也孕育了许多家规模房企,不少龙头企业自此发家,创造了规模庞大的商业帝国。碧桂园、恒大、美的……都曾是三四线城市发展的红利受益者。

但当楼市降温,人口及产业基础薄弱的三四线城市,往往最先受到冲击。过去两年间,三四线城市商品房去化缓慢,房价也步入下行通道,那些重仓三四线的房企,正打算抽身离去。

年报季期间,规模房企集体宣称要“聚焦一二线”,这其中有央国企也有民企,有深耕一二线的老将也有新兵,开发商卯足劲头,要在同一片战场重新“打天下”。

一二线城市固然吸引人,人口可观、产业多元、住宅不愁销路,但也有地价高、成本高、利润薄的特点。退守一二线是稳妥的方向,但面对“僧多粥少”的局面,房企压力并不比以前小。土地市场新周期已然开启,开发商再次站到命运的抉择路口。

图片摄影:任玉明

规模房企扎堆一二线

今天,在许多地方的城郊结合部,仍能看到模版化复制的高楼,它们静静伫立,或真切改变了当地人的居住质量,或仍在漫长的去化周期、沉淀着房企的资金成本。

这是上一轮地产周期的缩影,在棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激下,三四线城市曾经历了一波普涨。许多房企主动下沉到低能级城市,三四线土地成为民企的布局重心。但随着楼市逻辑发生变化,房企的投资布局正在深刻重构。

民营房企碧桂园的变化极为典型。过去数年间,碧桂园是坚定下沉三四线的代表。比如在2021年年初,管理层还称:公司所进驻的城市市场潜力巨大,未来三四线份额将进一步提升。

当时,碧桂园还在进行区域裂变,进驻了全国31个省/自治区/直辖市的289个地级市,覆盖1350个县级市/区/县。但如今,专注三四线的逻辑弱化,碧桂园的投资方向发生转折性变化。

在日前业绩会上,碧桂园管理层表示,去年开始公司进行土储结构调整,因为三、四线市场稳定性或者波动性比较大。在未来一段时间,会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。目前在手土储9500亿元,其中约40%为一、二线城市。

从最熟悉的三四线抽身,去往竞争激烈的一二线厮杀,这是碧桂园深思熟虑的结果。碧桂园董事会主席杨惠妍在回顾2022年时称:“我们走过很多次房地产周期,这次是时间最长也是最艰难的一次。”在特殊的发展阶段,碧桂园在保安全、保交付,也在为明天做准备。

另一个典型房企是美的置业。该房企也曾大力进驻三四线城市,但从2020年开始做减法,围绕长三角、大湾区、重点省会城市等布局。2021年末管理层称,集团布局的核心城市有29个,到2022年中期聚焦到25个,最新指引则是聚焦到20个以内。

过去一年,美的置业未发力土地增量,而是专注于土储换仓、汰劣存优。对量级高城市的土储,增加股权比例的收购、提升权益;量级差城市的土储,则从合作项目中退出。面对2023年的土地市场,管理层更是慎之又慎,称“绝对不会多点开花”。

曾经受益于三四线的房企,都在谋划抽身,这代表了行业发展的风向。除了碧桂园、美的置业,近期保利、龙湖、金地、招商、建发、绿城等房企,都集体重申要聚焦一二线城市。

保利方面称,当下城市分化特征延续,经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、而三四线城市依然处于弱势,公司坚持核心城市深耕战略,聚焦珠三角、长三角等城市群。

龙湖将投资主线放在20个主力城市和14个机会城市,重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等,并聚焦在这些城市的核心区域,以确保周转率和利润率。

招商蛇口的投资逻辑可概括为“五好”,即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好,今年将聚焦在有市场需求的地方,产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。

中指研究院企业研究总监刘水表示,一二线城市产业基础较强,医疗、文化等设施配套条件较好,有持续的人口流入,房地产需求支撑强劲。在房地产深度调整阶段,全国化布局的房企优化布局,更多聚焦在一二线城市,三四线城市则有本土企业在深耕。

同策研究院研究总监宋红卫认为,房企投资战线正在收缩,回归一二线城市迹象明显。城市分化背后,是经济基本面和购房人群需求巨大差异,经济基本面好,有人口流入,且有产业支撑的城市,房地产市场韧性较强,发展潜力较大,这也是房企当前聚焦的区域。

“僧多粥少”市场内卷

是坚守三四线还是一二线,如果说房企以前对此有争议,当下则达成了空前一致。但是,齐齐扎堆一二线,势必引发激烈的市场竞争,真正扎稳脚跟并不容易。

近期,土拍市场急剧分化,低能级城市不温不火,核心城市地块却引发了激烈争抢。比如3月23日,北京土拍上演抢夺大戏:42家房企争抢朱辛庄一地块,摇号中签率仅2.38%。最终,上海大华以12.955亿+溢价率15%竞得。

再如4月6日,青岛2023年首轮土拍,崂山区张村河地块共吸引了9家房企及联合体报名,经过半个多小时136轮的竞价,触及最高地价20.55亿元,最终成交楼面价为21045元/平方米,成为青岛主城区的“新地王”。

面对这一局面,多家房企直言在核心城市拿地困难、摇不到号。绿城方面称,2021年下半年开始,公司把投资策略聚焦到了中心城市,但今年来这种打法开始变得困难。

“大家都明白了,三四线城市去化比较困难,中心城市核心地段还是卖得比较好,所以都一拥而上到核心城市,比如上个月我们在杭州拍地,最多的一块地有60多家房企参与摇号,在这种背景下,在核心城市拿地就比较困难。”该集团称。

万科也表示,当前市场分化和复苏回暖并存,这需要集团对投前的论证和研究更加充分。今年以来,投资聚焦在一些核心城市、核心区域,但由于出让条件的原因,集团获取的几率并不是很大,正在研究差异化的投资策略。

碧桂园也透露,核心城市的土拍主要通过公开招拍挂进行,目前已参与北京、南京、成都、杭州、合肥等多个城市的土地竞争,但这类中签率比较低,还没有获取相应土地。

对此,部分房企的选择是,在核心市场保去化、保安全,如果市场形势好转,便择机在低能级市场布局。绿城管理层解释称,用同样数额的钱买贵的地,货值就小;买便宜的地,货值就大,如果每个货值的利润一样的话,肯定是买地价低的利润更多。

因此,绿城首先要在核心城市做底仓式的投资,但这可能“吃不饱”,所以有可能在相对安全的区域做精准投资,三四线城市、一二线城市边缘地区(非核心地块)的吸引力也很大。

重仓一二线的建发也表示,除了好的一二线城市地块,对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展,特别是较为熟悉和有把握的福建省乃至长三角区域。

归根到底,房企投资结构调整,是一个动态的过程、并非一蹴而就。一方面,随着楼市温度的变化,择机进驻市场较好的城市;同时,以过往布局为基础,循序渐进进行换仓。但从大趋势上看,规模房企逐步退出三四线城市,已是既定方向。

克而瑞数据显示,2020年之前,三四线土地成交规模始终保持正增长,在2017、2018形成出让高峰,但2021年出现拐点,2021年、2022年三四线成交建面同比分别下跌23.8%和37.8%。百强企业投资退潮速度更快,2022年百强房企在三四线拿地建面仅占31%,较上年下降20个百分点。

在市场持续走弱、企业资金紧张等多重因素影响下,过去两年三四线城市的土地市场遭遇“滑铁卢”。过半数三四线成交量连续两年同比下滑,且整体规模回到2016年、2017年以前。仅有少数三四线城市如东莞、台州、温州、芜湖、泉州等,土地投资仍有一定热度。

克而瑞认为,在保证现金流的大方向下,企业投资仍将以谨慎为主,高能级城市将是争夺的主战场。三四线的投资会愈发分化,首先是长三角、大湾区的三四线,受到城市群辐射的利好,可以看高一线;大多数人口流出、产业无支撑的三四线土地,或将出现无人问津的现象。未来三四线土地投资会持续低位,房企在三四线投资退潮仍将延续。

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