自去年疫情爆发以来,火爆的房地产市场的房价中位数史无前例地飙升了24%。但最近几周,随着买家最终对目前的天价房屋望而却步,房价上升的势头已经失去了一些热度。简单地说:房地产市场正在恢复常态。
但也有一些悲观论调指出,目前市场的变化让房地产泡沫破灭又近了一步。在他们看来,房价上涨过快,现在即将面临回落。投资者彼得·博克瓦尔(Peter Boockvar)上周在CNBC上说道:”我为过去一年买房的人感到难过,他们支付了过高溢价。
但事实上,市场数据显示的是什么情况呢?从历史数据来看,2008年房地产泡沫和2021年火爆的房地产市场是非常不同的牛市,主要原因有以下几点。
08年的房地产泡沫影响了大部分建筑商建房积极性,导致兴建不足
在金融危机爆发前的几年里,美国房地产市场经历了一场彻底的狂热。为了快速获利,房屋建筑商疯狂建房。市场在2006年开始放缓,新房的过剩迅速给价格带来下行压力。只有当不良资质的借款人丧失抵押品赎回权时,住房供应过剩进一步加剧。住房市场用了好几年才摆脱这种过剩。
那么2021 年的情况如何呢?情形几乎截然相反。受2008年危机的影响,近年来房屋建筑商一直非常保守。在金融危机前的8年中,房屋建筑商的年度动工量约170万套。同时,在过去8年(2013年至2021年),平均每年只有120万。这样的差距产生了问题——建筑水平增长跟不上人口增长根据房地美的数据,美国大约380万套独栋住宅供应缺口。

建筑水平不足,加上强劲的需求导致住房库存——甚至在疫情爆发之前——严重不足。而在疫情期间,历史性的低抵押贷款利率,加上人口从城市迁移到郊区及其他低密度地区寻求更大住房空间需求,导致买家蜂拥而至,让库存更加紧张。从2020年4月到2021年4月,住房库存下降了50%以上。虽然此后它有所回升,但仍然接近40年来的最低点。
长期来看,供应过剩不太可能很快恢复。这是房地产市场崩盘不太可能发生的头号原因。当然,如果没有供应过剩,价格增长不会继续,甚至会下降。但只要供应不过剩,2008年式的价格崩盘是不可能发生的。

观望的买家和千禧一代将拉高市场的价格均衡点
房地产研究公司 CoreLogic 预测,未来12个月房价将增长3.2%。但即便CoreLogic判断有误,房价出现下跌,在这种情况下,2021年竞价战中被挤出场外没能成功上车的买家可能会蜂拥而至。
住房市场研究公司 Zonda 的首席经济学家 Ali Wolf对《财富》杂志表示:“没能入场的购房者已经看到,房价上涨幅度和上涨的速度有多快,在目前水平上上车也不现实。” 一旦房地产市场热度稍有降温,这些买家就将扮演重要角色。如果观望者随着市场放缓选择入场,他们会是决定市场房屋价格新的平衡点的角色。现在在观望的购房者实际上可以帮助延长住房价格上涨周期的寿命。
即正如《财富》杂志先前报道的那样,美国正处于五年地产时期,在此期间,最大的千禧一代——1989年至1993年间出生的千禧一代——正进入三十多岁,他们是首次置业的主力军。
购房成本极低,美国按揭贷款利率位于历史低位
如果将收入水平考虑在内,现在的住房成本比2008年要低。
在08年危机爆发前,7.2%的美国个人收入用于偿还抵押贷款。2021年,这一数字仅为3.4%。部分购房者不得不感谢疫情:它刺激了政府推行低利率政策,降低了抵押贷款和PMI(私人抵押贷款保险)。
美国经济基本面良好
根据美国地产咨询公司 John Burns 的报告,截至8月,美国经济基本面十分良好。主要表现在以下几个方面:
- 失业率保持在5.4% ,相比2020年4月的15%有了很大的改善
- 疫情之前失业率达到了历史最低的3.5% ,所以还有很大的提升空间
- 7月份新增94.3万个就业岗位,为2020年8月以来最强劲的月度增长率
- 2020年被裁掉的75% 的工作岗位现在已经恢复
- 职位空缺激增,达到1010万个,创历史新高
- 这是未来就业增长的一个积极信号,也表明随着经济开放许多行业的需求迅速回升
有以上几大强劲的基本因素支撑,本轮美国房市牛市显然与08年的泡沫有本质的分别,呈现出健康的长期增长逻辑。