作者：無房
“融创要做到投资级。”
在8月31日举行的中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌对外表示。
年初我们发文说融创似乎有了更宏大的目标，半年不到，融创全新的 “四更”战略目标 就出来了。
所谓“四更”，是更安全、更从容、更长期、更有价值。而做到“更安全”，是排在“四更”首位的，说白了，就是以安全稳健为核心，提升公司的综合竞争力。
战略转变的真相还是要看核心数据，2021年上半年融创整体运营良好：
营收958.2亿元，同比增长23.9%；
毛利199.8亿元，同比上升12.5%
归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；
每股盈利2.62元，同比上升8.7%。
与其所强调的以盈利规模为核心的经营目标一致，利润的可持续性亦有所提升。
综上，我的理解是， 融创已经从战略管理上升到价值管理 。
如果说战略管理是江湖丛林的快意恩仇，那么价值管理就像是河川山野的躬耕陇亩。前者围绕企业的规模增长，希望以钢筋铁骨谋得发展；后者强调企业的价值回报，希望以深耕细作赢得未来。
用这个眼光看融创，不服不行。
更安全：投资级
融创下一步的策略很明确，就是让企业更安全，达到投资级。
为此， 孙宏斌定了三个目标 ：
第一，三年内把融资成本降下来，达到民营企业的一流水准，将利率水平降到5%以内。
第二，下半年拿地规模要降低，这与市场判断有关。下半年市场压力大，融资信贷市场、销售市场的压力都很大，所以要给自己留出安全边界，如果还拿很多地，对于降利率升评级不利。
第三，更安全不是别人认为你安全，而是自己真的安全，因为三条绿线也不一定就没有风险。
与之相对应的是，融创的多项指标都变得更加健康了 。
杠杆继续下降，资本结构进一步优化。在2020年年报里，融创已经实现杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档。
到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率约为86.6%，较去年底下降9.4个百分点；非受限现金短债比升至1.11；剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。
期内公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位。
我们注意到，融创信托等高息负债占比下降，债务结构得到进一步优化，现金短债比的提升，让财务弹性更趋强韧。
健康度亦非常直观地体现在公司利息支出的锐减上 。
2021年上半年融创利息支出从151.9亿下降到130.6亿，半年减少20亿，同时平均融资利率下降约1.3，可以说表现非常亮眼。
对于降负债，融创为什么这么拼？因为 稳定压倒一切 。
期内，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面。8月，ESG领域评级机构Sustainalytics授予融创低风险评级，评分位列70家境内参评房企首位。
随着净负债率的不断降低，融创评级提升也是顺理成章的事，实现投资级目标将只是时间问题。
更从容：盈利导向
融创最大的看点还是它的 盈利能力 。
以199.8亿元毛利润来计算，融创结算出了119.9亿元的归母净利润，这无疑是很优秀了。近两年融创一直强调 “提质控速”，从利润来看可以说成效显著。
融创利润的驱动力离不开两点 ，一是做好产品，二是服务、深耕城市 ，而这也是融创价值管理很重要的一部分。
2021年上半年融创荣获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”的殊荣。产品力的市场认可度，销售端最能体现。
2021年上半年，融创实现合同销售额约3208亿元，同比上升64%，行业销售排名稳居前四。
在乐居统计的《2021年1-6月TOP10 房企合约销售金额排行榜中》，融创的 销售增速排在首位 。
具体来看，在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元，在北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元。也就是，融创至少在11个城市保持了行业领先优势。
高增长、高回款，也让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%，这是个定心丸。
能在房地产增速整体放缓还能取得从容增长，不得不说， 融创地产主业的竞争优势不可小觑 。
当然，这些都是过去的成绩，要判断融创能否继续均衡高质量发展，还是要看看融创为未来竞赛筹备的弹药储备。
2021年上半年，公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。
高标准拿地，加上货源充足优质（下半年融创总可售资源超6600亿元），这就为融创持续的业绩增长打好了基础，并能保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
更长期：地产+储备
融创服务和融创文旅，是融创“地产+”未来储备的 两架马车 。
为什么会认为“地产+”是融创长期主义最好的体现？
一方面，多元化发展是地产下半场的大势所趋，融创在物管、文旅方面奠定了行业头部优势，未来将成为融创的核心资产；
另一方面，物管和文旅两大板块同样植入了孙宏斌价值管理的逻辑。
比如，融创服务不会为了规模而并购，而是对城市、价格、团队运营等进行综合评估，以保证不会给公司未来长期的发展和经营带来影响。
以高质量为前提的增长逻辑下， 融创“地产+”业务持续发力 。
在融创服务交出的首份中期成绩单中，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%；净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。
融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，管理利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目相继开业并受到市场追捧。
同时， 融创还在进一步扩大其在物管、文旅赛道的话语权 。
融创服务方面，截至6月底，在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。
融创文旅除了市场规模第一外，还形成了涵盖文旅全业态、全产品线的专业化全产业链服务能力，能够围绕产品、建设、运营三大专业服务体系，提供文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。
能够看到，融创 在抓基础硬实力同时也在抓持续软实力 ，这就为融创“地产+”业务未来的稳健发展奠定了牢固的基础。
结语
8月ESG评级机构Sustainalytics将融创评级升至“低风险”，为何要着重提及这一评级？
因为相较传统追求财务绩效为目标的投资决策，ESG更提倡长期能带来 持续回报 的经营方式。
它的评级往往针对的是，企业在环境、社会与企业管治方面的表现，而融创的评分在境内房企中保持第一。
业内人士指出，一般ESG评级较高的企业，都会具有更强的风险控制能力。
某种程度上已经说明，融创正式进入了价值管理阶段。价值管理不是从发展方向、企业形态、竞争格局等角度提供行动纲领，而是追根溯源，从资本回报、运营效率、资本配置等视角提供运作指南，追求持续性的盈利成长。
所以孙宏斌对融创的未来很笃定：
只要我们一直保持基本优势，在什么样的市场里都可以没有问题。
