目前，国内房地产基金尚处于早期的发展阶段，还尚未有真正意义上的房地产信托基金（REIT）和私募地产基金（PERE）。
国内本土房地产市场充斥着大量“名股实债”形式运营的地产基金。许多号称资产管理规模几百亿的地产基金，实则为金融机构和地产企业间的通道和中介，并未真正意义上在做地产股权投资。
经过数十年的风风雨雨，七次主要经济危机，国际地产基金市场已经完全成熟，能够屹立至今的私募地产巨头又有着怎样特殊的运营逻辑？
铁狮门（Tishman Speyer）— 本土化战略
铁狮门、安祖高顿等全球顶级地产基金管理公司，曾就地产基金的运营经验、全球及中国房地产投资趋势等进行讨论。
历史可以追溯到19世纪末的铁狮门以房地产开发业务起家，目前已发展成为全球知名的地产开发、运营及基金管理公司。铁狮门中国区首席投资官、董事总经理陈志超表示，在铁狮门一百多年的发展历程中曾出现过多次的经济危机，铁狮门能够在这些危机中仍然稳健发展主要有三点原因。
一，公司以人为导向，不论是在美国、欧洲还是在中国，都对人才很重视。“我们不仅重视功勋卓越的大将，也永远在吸纳新鲜血液。因为在投资的不同阶段，产品各方面都有变化产生，人才是我们取得成绩的重要因素。”他说。
二，铁狮门十分重视与投资者相互信任的关系，这种信任也贯彻铁狮门做投资决策的整个过程。
三，铁狮门倡导本土化的策略，在印度、巴西、欧洲等地基本上都是当地人在管理当地的部门。铁狮门在中国的管理团队中，也很少见外国面孔。“房地产是非常本土化的业务，只有对城市十分熟悉，了解当地房地产的发展趋势，才能对市场有敏锐的直觉，最终发现投资机会。”陈志超说。
安祖高顿 (Angelo Gordon) — 以核心业务不良资产领域出发、拓展行业纵深
国际基金管理公司安祖高顿同样重视与“地头蛇”的合作。“因为他们更了解市场、政策和客户需求。”安祖高顿董事总经理、中国房地产业务主管伍杰能说。
他表示，公司坚持的第一项原则就是专注，三十年来一直专注在债券和不良资产领域。后来公司发现不良债券的大部分抵押品都是房地产，因此就很自然地转向做地产业务。
“部门间的协同合作，是我们的竞争优势之一。”伍杰能说，当公司想买不良债券信贷产品时，地产团队的同事会在地段、发展趋势等方面给出专业意见，保证债券的安全性。当地产团队想投项目时，债券团队的同事也会根据所收购不良债券的具体情况，对项目企业给出相应判断。
此外，安祖高顿对使用杠杆始终抱有谨慎态度。“我们做地产投资不是要通过做财务杠杆赚钱，而是要找到机会资产进行翻新改造，改变房屋的管理模式，使物业发挥最大的用途，实现资产的增值。”他说。
喜达屋 （Starwood）— 极致专业性造就独特优势
仅次于黑石、稳坐全球第二大私募地产基金宝座的喜达屋集团以酒店投资专精，旗下拥有包含W酒店、威斯汀、喜来登、瑞吉等知名品牌，经过大胆的不良酒店资产收购，喜达屋取得了丰厚的回报，并成功将业务横向拓展至其他类型不良房地产资产。在过去的25年内，将其所管理资产扩展到住宅、写字楼、零售、能源等多种地产行业。
酒店领域的行业专业化优势对于喜达屋资本集团获取高投资回报来说至关重要。喜达屋以酒店资产为主的基金业绩表现在行业一直处于领先地位，内部回报率在同期全球私募基金中排名长期位居前三。以酒店资产为主除了在酒店领域强大的管理团队，近年来喜达屋资本集团也在组建自己的零售物业、住宅开发、工业地产管理团队，
诚然，在酒店领域的专业化优势在一定程度上限制了喜达屋资本集团投资组合的行业分散度，但它却赋予了旗下基金在细分市场上更强的投资能力；而且相对于其他投资人，在危机中，喜达屋资本更敢于接手那些被其他投资人抛弃的酒店领域的不良资产，从而可以以更低成本获取投资机会，创造更高收益。
