作者：存量地产研究 凌峰
对于当下的地产行业来看，行业利润被不断压低，相应的融资成本的变动，对净利率的影响就变得越来越大。因此行业的融资敏感度，变得越来越高。
房企进入“微利时代”在经营段倒逼房企的融资行为：房企自身也不一定愿意借钱，情愿不拿地也不要借贵的钱。大家都知道贵的钱，无论对财务杠杆，还是对项目利润，都起不到正向作用。
综合来说，融资成本高低是一回事儿，融资有效性则是另一回事。根据贝壳研究院统计，今年年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%。
在资金端看来，房地产行业进入一个“紧信用”时代。行业不再是跟着货币走，其信用基本面出现了变化，特别是几家业内知名房企的倒下，让投资情绪进一步恶化。
①银行：在额度收紧以后，房地产的开发贷和按揭持续收紧，银行明确“限额管理”“好中选优”等原则
②发债：境内发债和境外发债面临双紧的局面。今年以来，很多民营企业都很难发债，并出现ABS项目终止的情况。这样在融资成本端就体现不出。
③非标融资：过去民营企业融资的主要渠道，在经过这四五年的监管以后，信托的融资额度的进一步压缩，导致信托也必须去择优限劣。这就造成了房企融资市场的两极分化，越来越严重。优质房企无论直接融资还是非标，都非常顺畅。而那些陷于规模焦虑、身份焦虑、评级焦虑的中小型房企，想为银行“打工”而不可得。
更有甚者，层层加码之下，直接引爆了债务这颗“地雷”：
根据Wind数据显示，截至今年8月12日，已有38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只）；涉及债券发行规模达到587.2亿元，总规模也远超2020全年（322.5亿元）。
在这样的情况下，谁能借到钱、借到便宜的钱，成了当下房企的核心竞争力之
趁着这两天房企中报季告一段落，艳姐团队盘点了35家上市房企今年上半年加权融资成本的情况，形成了融资成本榜单。并和几个月前刚公布的2020年财报中融资成本做了对比
数据来源：上市公司中报、亿翰智库等，由地产人言制图
不比不知道，这半年来，房企融资成本还是有不小的变化的，来看看你关心的房企借钱成本究竟是多少。
房企平均融资成本被打到6%以下了？！
在2021年发布的房企中报中，由于部分房企并未公布自身融资成本，因此艳姐团队近筛选了35家具有代表性的房企。
对比数据可以发现：
①上市房企的平均融资成本为5.77%，中位数为5.6%。
这个数据，比2020年上市房企的平均融资成本5.94%，还略有下降。
35家上市房企的平均融资成本，居然还不到6%！这个数字说出来可能多数人都不相信。
有业内人士和艳姐谈过此类现象，在行业内部，抛开央企国企不谈，民营地产企业中有些房企的融资成本的确相当低，如龙湖、旭辉等。
但许多融资成本低于6%的民企，实际情况并非真的这么低，多数是经过出表或调整修饰的，实际情况可能要高200-300个BP。
还有一点，艳姐团队曾发布过一篇文章（房企的融资成本，一夜之间降到3%以内了？），发现上半年不少房企发行美元债，成本普遍大幅下降。可能也和2020年以来美元持续放水，量化宽松的货币政策带来的窗口期有关。
②融资成本4%以下的房企增至3家，4-5%的有10家，数量最多。
从房企的融资成本分布来看，4%以下的房企数量从去年的1家增至3家，4-5%有10家（如金茂、龙湖、万科、越秀、建发等），5-6%有8家（如远洋、旭辉、碧桂园、龙光、世茂等），6-7%有6家（如合景泰富、中骏、正荣、宝龙等），7-8%有5家（如奥园、时代中国、禹洲、阳光城等），8-9%有2家（新力、三巽），9%-10%的仅1家。
从这个角度来看，多数上市房企的融资成本集中在4%-6%，费率控制的较为优秀。
也有业内资深高管针对此现象也表达了自己的观点，在他看来，上市公司融资成本的综合报表，不是一个体现房企融资能力水平的最好证明，很多企业的数据是经过调整的，高额的非标融资基本上都是在表外的，所以你看不到真实的融资水平。此外，融资的供给本身就是失效的，有些企业根本借不到钱，也不能说他的融资水平低。
③融资成本榜前三甲：中海、保利、华润。
这也是今年中报统计中，融资成本在4%以下三家房企。其中，中海成功卫冕融资成本最低的称号，平均融资成本仅为3.6%，比去年末的时候又低了0.2个百分点。
保利和华润也不遑多让，分别以3.62%、3.88%的融资成本紧随其后。
此前有人感叹，很多房企之间，仅借钱这一样就能错开七八个点，而房企的净利润多数也就七八个点左右，两相对比下来，这种差距实在让人望尘莫及。
既然说到此，我们不妨进一步对比以下央企和民企融资成本之间的差距。
融资成本Top10仅有一家民企闯入？
在统计的35家房企中，央企国企性质的房企有13家，民企性质的房企共计22家。对比可以发现：
①国企平均融资成本，比民企低了2个点。
13家国企的平均融资成本仅为4.5%，而22家民企的平均融资成本为6.5%，两者正好相差2个点。
数据来源：上市公司中报、亿翰智库等，由地产人言制图
数据来源：上市公司中报、亿翰智库等，由地产人言制图
②融资成本前十强里，仅有一家民企——龙湖。
数据来源：上市公司中报、亿翰智库等，由地产人言制图
观察融资成本最低的前10家房企，几乎清一色的央企国企，仅有龙湖一家民企凭借4.21%的融资成本排在第五名。
其实在资本市场上，龙湖重视财务纪律也是相当出名的，有几个佐证：一是龙湖的借贷币种结构中，人民币借贷总额占比超7成，以此对冲外部金融环境风险。
二是龙湖的期限结构合理，平均贷款年限在6年以上，短期债偿能力优秀。这也是为什么龙湖能做到融资成本比一些央企还要低的原因。③7家民企融资成本低于行业平均水平。其实不止龙湖，在民企中不少房企也将融资成本降到了低于行业平均的水平。包括了滨江集团、美的置业融资成本在5%以下，旭辉、碧桂园、龙光、世茂融资成本普遍在5.7%平均线以下。尤其是行业龙头碧桂园，凭借超7千亿的规模担当行业龙头，在融资成本上也控制在较低水平，几乎可以和国企正面对垒。
半年时间里有房企融资成本骤降3成？
虽然几个月前，房企刚公布了去年的融资成本数据，但对比之下，半年时间里，部分房企融资成本仍有不小的变化。
数据来源：上市公司中报、亿翰智库等，由地产人言制图
①半年时间里，万科融资成本骤降3成，保利下降近2.5成。在2020年报中，万科的融资成本还在6%以上，此次中报中万科已经将融资成本降至4.27%，降幅超30%。
同样半年时间里，保利也将融资成本由4.77%降至3.62%，降幅达24.11%，幅度同样不小。
此外，建发国际、中国金茂、雅居乐等房企，融资成本都收获了10%左右的降幅。
②富力融资成本不降反增11%。当然，有降有增同样值得对比。今年上半年，富力地产的融资成本就由去年末的6.9%增至7.67%，增长11.16%。
在统计的35家房企融资成本普遍下降的趋势下，富力的数据的确相当扎眼。这也从另外一个角度显示出富力在调整负债结构、控制融资成本等方面与同行的差距。
结语：
都说“出来混，迟早要还的”，房企借的钱，迟早也是要还的。
根据贝壳研究院年初统计的数据显示，今年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。
在行业的分化在加速，房企进行融资时，首先要考虑好为什么融资的问题，要明确融资的目的是什么，是干什么用的。是项目垫资需要，还是补充日常流动资金的不足，是长期投资需要，还是短期急需，这些问题都需要提前考虑清楚，不能到用钱的时候才考虑融资，到揭不开锅的时候才考虑借钱，更不应该胡乱借贷。
一个个融资成本看上去只是纸面上的数字，但这背后，可能事关一家房企的兴衰存亡，乃至行业格局的更替。
不可不知也。
