对于高净值客户而言，经济、政治、环境、人文等诸多不确定因素时刻影响着其资产的价值。如今，CEO，医生，律师，以及其他成熟的经验投资者都在持续寻找新的分散投资机会，以达到保证资产安全，并提高投资回报的目的。其中主要的选择之一便是诸如对冲基金，信托，私募等另类投资。而近几年，地产私募行业更是以势如破竹的气势迅速扩张，逐渐成为投资者分散资产的主要方向之一。
房地产私募股权基金（Private Equity Real Estate，简称PERE）通过私募方式向机构投资者或高净值家庭和个人进行资金募集，并对房地产项目进行投资。然而由于其非公开性，PERE投资范围面向几乎全部地产类型，从含有经营现金流的商业地产到尚未开发的土地资源均可参与。该类基金对未上市房地产企业和项目进行股权投资，以期通过所投资房地产企业未来公开发行上市、被收购兼并或者回购股份等方式出售所持股份获取回报的投资方式。
私募地产基金会由一个专业的基金管理团队作为GP（普通合伙人），并对基金和土地项目的进入退出进行全权操作。一支私募地产的周期通常在5-10年间，相比信托投资期普遍更短，一些短期项目甚至可以在3-5年内完成快速退出，并取得丰厚回报。私募地产基金的规模从数百万到数十亿不等，可参与投资者广泛，从个人到养老、慈善等基金机构均有涉及。
私募地产投资能够在最大限度保证资本金不受影响之余，提供相对丰厚的投资回报。其抗风险能力主要体现在地产本身。回顾过去，无论是自然灾害、股市崩盘、局部战争或是大规模全球疾病，频繁的金融危机从未将地产像其他投资品类一样推至深渊。反而，如2008年金融危机后，地产的迅速回温对美国经济的振兴更是功不可没，并进入了超过10年的牛市，一直保持强劲至今。
作为全球长期以来的经济支柱产业，房地产早已被证明是一个优秀的投资选择。据美国不动产投资信托协会（NCREIF）统计显示，地产基金在过去20年平均年化收益达到9.7%，在各低风险投资品类中名列前茅。截止2019年底，全美私募地产资产管理规模超过9000亿美元，在全部私募基金中占比超过15%，相比10年前增长接近一倍。
私募地产基金的高速发展主要来自于其独特的优势：
操作灵活，税收优惠——房地产私募股权基金由专业团队对资金进行保护，能够有效的避免资金被无故挪用的情况发生。其次，在税收方面，因为股权私募基金本身的优势所在，有效避免了投资者可能承担的二次税收，对投资者的最终收益影响巨大。此外，投资公司的进入或者退出，通常需要复杂的手续，且灵活性很低，而房地产私募股权基金则不存在这样的问题，参投和退出更加方便快捷省时省力。
另一方面，由于受到公司制的影响，传统的投资公司们需要下设股东，董事会，监事会，经理等部门，而房地产私募股权基金可以避免如此复杂的结构，取消了大股东形式，投资者相对自由，且地位比较均等。除此之外，这样的基金形式还可以不断的持续融资，也是便于出入的一种体现。
低风险高收益，退出有保障——由于地产行业本身的抗风险能力，加上专业管理人的合理操作，私募地产往往比同风险类型的投资收益更高，比同收益类型的投资风险更低。
项目退出方面，地产基金的特殊性就是与商业地产项目的运作结合，可以通过项目权益的出售来实现退出，比传统行业PE投资多了一重确定性，却也因为需要介入地产运作环节而多了一层地产专业的特殊能力要求。
投资回报潜力大，抗通胀能力强——地产项目运营期间通常的收益方式来自于租金。通过合理操作，基金管理人能够稳定的获取超过通胀率的租金上涨，避免了资产估值的下降。
此外，美国众多城市的地产价格仍然处于上涨趋势，热门地区资产更有着惊人的溢价空间。在项目出售，完成退出时更可以取得一次性的高额回报。
诸多独特的优势为私募地产造就了长久不衰的兴盛，越来越多的高净值投资者将其作为股票，债券，对冲之外的主要分散投资手段。作为全球最大的经济体，美国同样有着最大的私募地产规模，而欧洲和亚洲也在近几年迅速扩展，随着产业的逐渐发展扩大，优质商业和民用地产项目飞速增加，为私募地产的良好生态发展提供了坚实的支持。
核心参考资料：
麦肯锡2019全球私募市场回顾
https://www.mckinsey.com/~/media/McKinsey/Industries/Private%20Equity%20and%20Principal%20Investors/Our%20Insights/Private%20markets%20come%20of%20age/Private-markets-come-of-age-McKinsey-Global-Private-Markets-Review-2019-vF.ashx
从收入和分散投资考虑，选择私募地产
https://www.wealthmanagement.com/high-net-worth/income-and-diversification-try-private-equity-real-estate-funds
普瑞奇2019私募地产市场展望
https://docs.preqin.com/reports/2019-EisnerAmper-Private-Equity-Real-Estate-Market-Outlook.pdf
