一直以来，房地产基金以相对低风险的高回报收到众多高净值投资者和投资机构的青睐。随着房地产基金的发展成熟，由股权、债权、公募、私募所构筑成的四大类房地产投融资工具成为了现在主流的地产基金投资选择。
在股权投资板块，许多投资者在私募股权基金和地产投资信托基金的选择上举棋不定。本文将对两者的特性和优缺点进行横向比较，以助投资者根据投资倾向和喜好进行评估和选择。
虽然同为股权类房地产投资工具，房地产私募基金（PERE）与房地产信托投资基金（REIT）在流动性，风险性，投资策略等方面均有着较大差异。
概念辨析
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REIT）1960年诞生于美国，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证募集资金。所筹资金用于购买目标房地产（即权益性REIT），或用于向房地产发放贷款和以房地产作抵押的债务投资（即抵押性REITS），所得收益作为股息发放给投资者。
在美国，REIT以权益性投资信托为典型形式，即通过拥有并营运带来收益的房地产，例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房，以租赁方式将这些物业出租收取租金按比例分配给投资人。
房地产私募股权基金（Private Equity Real Estate，简称PERE）的本质目的与REIT相似，都是通过募资完成对房地产项目的投资。然而由于其非公开性，PERE投资范围更广，所投项目不限于是否含有经营现金流。PERE通过私募方式向少数有风险识别和承受能力的机构投资者或高净值家庭和个人进行资金募集。该类基金对未上市房地产企业和项目进行股权投资，以期通过所投资房地产企业未来公开发行上市、被收购兼并或者回购股份等方式出售所持股份获取回报的投资方式。
REIT与PERE比较分析
相同之处：房地产私募股权投资及基金与房地产投资信托基金作为房地产市场融资的工具和民间资本投资房地产的渠道，有以下共同特征：
- 都有专业的融资及资金管理公司。PERE是由发起人成立基金管理公司向特定投资者进行融资，基金管理公司管理所融资金，进行房地产投资；REIT则是依托从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。
- 融资的目的都是进行房地产投资。无论PERE还是REIT，其融资的最终目的都是进行房地产的相关投资，如以股权或债权的形式投资于住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等。
- 融资的来源都是民间资本。PERE是由发起人向特定的投资者进行融资。而REIT通过发放房地产信托计划的形式向社会融资，投资者可选择性购买信托计划的收益凭证。
- 资金都保管在托管银行。为避免所融资金被私人挪用，PERE与REIT都选择在合适的托管银行开立账户，经过信托公司、基金合伙人允许后才能使用所融资金。
不同之处：
孰优孰劣？
PERE和REIT在美国的发展均已成熟，两者市场规模相近，均在9000亿至一万亿之间。区别双方的优劣更需要从投资者本身角度考虑，其核心在于确定每个投资者所对应的投资期、风险承受能力、资产净值、流动性偏好以及投资策略的偏好。
对于非合格投资者，净值较低，对现金流动性有要求，希望长期稳定的固定收益，那么REIT将会是更好的选择。然而由于REIT投资收益有限，因此投资回报的多少受租赁价格波动和REIT分红税收比例影响较大。
反之，对于有高资产净值的合格投资者，有较强抗风险能力，无需短期现金流，并对高投资收益有一定期望，那么PERE将会是更好的选择。然而由于PERE项目的收益极大取决于管理团队和投资时尽职调查的专业性，因此应在选择基金团队时更加慎重，且投资者本人尽量对地产行业有一定深度的理解和认知。
