Saturday, May 18, 2024

2088亿已备好!黑石又要抄底房地产了

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4月13日,私募巨头黑石集团宣布,旗下最新全球房地产基金 Blackstone Real Estate Partners X(以下简称”BREP X”)已完成最终募资。BREP X共获得304亿美元(2088亿人民币)的总资本承诺,是有史以来最大的房地产或私募股权基金。黑石全球、亚洲、欧洲三大机会型策略目前共有500亿美元的资本承诺。

黑石集团称,30多年以来黑石为BREP全球基金中超过1000多亿美元的承诺资本提供了16%的净内部回报率。由于预见到宏观趋势的变化,黑石房地产投资已将其投资组合从面临逆风的资产(如传统办公楼和购物中心)中转移,目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。BREP X的规模和可自由支配的资本使其能够充分利用全球最看好板块中的机会。

黑石房地产全球联席主管Kathleen McCarthy表示:“我们在每一个市场周期中都利用自己的洞察 力和优势为客户创造收益,将他们的资本用在有望带来丰厚回报的投资上。”黑石房地产全球联席主管Ken Caplan称,“我们认为,当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会。在当下这个市场波动和混乱时期,我们进行了一些最好的投资。此外,随着房地产不同领域的表现出现分化,板块选择的重要性愈加凸显。”

据悉,截至2022年底,黑石集团拥有近1870亿美元的待投资金 (dry powder),比全球几乎任何其他金融投资者拥有更多资本,是世界上最具投资能力的公司之一,可以在价格低迷和流动性稀缺时择机购买资产。

刚刚遭遇赎回危机

从去年10月开始,受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷的影响,黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增,已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

黑石不得不宣布限制赎回,12月限制赎回份额从2%降到0.3%,短期内积压了数十亿美元的赎回请求。

这一下子让投资者更恐慌了,一时间“雷曼”传闻四起。

在赎回危机下,分析师也下调黑石的目标价。蒙特利尔银行分析师James Fotheringham将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元,并维持与大市一致评级。

Fotheringham在研究报告中告诉投资者,为了应对不断上升的赎回要求,黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制,这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。Fotheringham还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元,将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

地产市场动荡之时 总有黑石的身影
在房地产行业处于困顿之时入场抄底,黑石集团已经对这样的操作颇为熟悉。当经济形势愈发低迷,美国人为支撑流动性而大规模清算房产之时,黑石介入其中,并以低廉的价格将所有陷入困境的房地产“一扫而空”。此前在2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和酒店,以及在2016年收购生命科学建筑所有者BioMed Realty Trust都是如此。黑石集团采用了主题投资战略,目标是瞄准增长速度超过通胀的领域,主要有四个方面:用于电子商务的仓库、生命科学办公楼、出租房屋,以及与旅行和休闲相关的房产项目。

黑石集团的总裁兼首席运营官乔纳森·格雷也表示,黑石在居民租赁住宅和物流地产等领域的投资将帮助公司穿越市场的不确定性。
据悉,黑石在房地产领域运营着多只规模庞大的房地产基金,其管理的不动产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)在2022年4月时用130亿美元全现金收购学生公寓类地产公司,此项全现金交易是黑石BREIT最大的学生住房交易。

2022年2月时,黑石BREIT还达成了一项交易,以58亿美元收购公寓业主Preferred Apartment Communities。它还在2021年的一笔60亿美元的交易中收购了出租独栋房屋的美国家庭伙伴公司。

2021年8月,BREIT也进行了学生住房交易,它以7.84亿美元,收购一项合资计划的多数股权。投资组合包含八处学生住房不动产,共有5,416个床位,由公寓开发商及营运商Landmark Properties管理。BREIT自2017年推出以来,已经成为房地产行业中不可忽视的力量。

除了BREIT在2022年完成的130亿和58亿美元房地产交易外,同年2月16日至5月19日3个月时间内,黑石还完成了累计超出100亿美元的交易。

分别是37亿收购了一家房地产投资信托基金Resource REIT, Inc,76亿美元收购PS Business Parks, Inc,这些交易发生在美国,这3个月交易总金额累计超过300亿美元。

豪赌美国楼市不仅发生在2022年,2021年6、7月黑石不到一个月时间狂投百亿,分别是60亿美元收购Home Partners of America,51亿美元收购AIG的美国经济适用房项目。

此外在全球其他地方,黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。

在印度,黑石在2022年1月27日推出了全新物流平台Horizon Industrial Parks,该公司拥有印度最大的物流园区资产组合。

在中国,黑石收购SOHO中国虽然没有成功,但在2021年收购富力物流园的交易,让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一,达到5300万平方英尺,覆盖中国23个城市。

而深陷赎回危机后,黑石不得不卖出手上的资产。

1月29日报道称,黑石以4亿英镑(约34亿元人民币)的价格,出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头,购买方为新加坡前首富郭令明。

1月25号,黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑,售价2.4亿欧元(约17.5亿元人民币)。而此前两位消息人士称,黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给贝恩资本,交易价值达4.8亿美元(约32.6亿元人民币)。

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