Wednesday, May 31, 2023

杭州首批土拍惊现“60抢一”,13宗地块8宗“触顶”,民企横扫大半

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2月21日,2023年杭州首批集中供地正式出让,13宗涉宅地块全部成交,成交总金额182.2亿元。

值得注意的是,在8宗触顶进入线下摇号阶段的地块中,萧山市北地块还未开拍就封顶,参与摇号的企业更高达60家,创下杭州历史以来单一地块参拍房个数量的新高。与此同时,民营房企在本轮集中供地中也表现出强烈的积极性,滨江联合体、伟星、浙江中豪、浙江中腾置业等包揽了其中7宗地块。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚判断,杭州供应充足,未来仍有优质土地上市,不乏民生药厂地块、南星水厂地块、五堡TOD、和平广场地块等压箱底宝地。“短期内市场复苏力度继续加大,几乎可以确定。但2023年全年市场走势仍存在着极大的不确定性,诸多不确定因素来自于房地产市场以外。”丁建刚向《华夏时报》记者指出。

优质地块加持,开发商补仓积极

2月21日,杭州2023年首批集中供地正式启幕,依旧延续“限房价、限地价+摇号”的方式,上限溢价率12%。相较2022年首批集中供地60幅地块的规模,杭州本次集中供地在数量上大幅减少,但热度颇高,13宗地块全部成功出让,其中8宗地块因报价触顶而转入摇号环节,另有2宗地块溢价成交、3宗地块底价成交,共收金182.23亿元,整体溢价率接近10%。

在8宗封顶摇号的地块中,位于萧山城区的市北宅地未拍先热,在2月20日即已拍至封顶价,进入线下摇号环节。公开信息显示,市北板块凭借其毗邻滨江、奥体、钱江世纪城的区位优势,承接着周边各大热门板块的外溢需求。如今板块内新房已断供大半年,市场关注度颇高。

2月21日,60家房企参与了该幅地块的竞拍,最终由南昌市政大道房地产有限公司(以下简称“南昌市政”)幸运中签,摇号中签率低至1.7%,创下杭州自2021年集中供地以来土拍房企报名登记的新纪录、中签率也为最低值。据悉,南昌市政属于中国企业500强知名国企、南昌市政公用投资控股有限责任公司的全资子公司,此前在杭州与融创合作开发了“森与海之城”项目。

从获地房企来看,本次土拍中,民营房企表现出强烈的积极性。据克而瑞统计,杭州本轮集中供地每宗地块平均报名房企数量为4家,其中民企参拍地块总数达20宗,与国企(21宗)不相上下。最终,民企滨江联合体、伟星、浙江中豪、浙江中腾置业等包揽了其中7宗;华润、建发、南昌市政公用集团等国企、央企竞得其余6宗。

作为杭州去年集中供地中最大的“地主”,本土房企滨江集团此次再度成为最大赢家,共耗资34.06亿元斩获了5宗底价及低溢价中的3宗地块。

其中,杭州未来科技城241号地块由滨江集团以10.9亿竞得,成交楼面价24578元/平方米,溢价率6.86%,项目未来精装限价36100元/平方米;良渚新城良祥路东玉鸟路北地块由滨江&建杭联合体以16.1亿底价竞得,成交楼面价18700/平方米,项目未来精装限价34320元/平方米;北二路南侧地块(DJD0403-R21-12)地块由滨江集团以7.05亿竞得,成交楼面价9216元/平方米,溢价率1.44%,项目未来精装限价21300元/平方米。

其他由民企夺得的地块中,余杭良渚新城勾运路南十二号支路东地块经过33次报价,达到最高限价30.31亿元转为现场摇号,溢价率11.8%,由浙江民企中豪幸运摇中,成交楼面价约2万元/平方米;伟星置业则成功补仓了滨江区浦沿单元地块,成交价19.46亿元,溢价率11.45%,成交楼面价2.63万元/平方米。此外,浙江中腾置业以12.59亿元、溢价11.51%的代价摇中了一宗临平新城核心区地块。

国企、央企在杭州本次集中土拍中也收获颇丰:建发摇号拿下余杭区良渚新城杜文路东新甫路北地块,成交价18.26亿元,溢价率11.61%,成交楼面价1.77万元/平方米;华润拿下钱二地块、浙江交投夺得乔司13号宅地。另外,萧城区市北地块由南昌市政摇中,南通神辉则竞得湘湖地块,临安宅地由杭州本地房企临安国瑞置业底价竞得。

利好政策支持,市场长期“冰火两重天”

2月7日,杭州完成2022年第5轮集中土拍,5宗地中3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价,收金89.57亿元,平均溢价率10.89%。5宗地块中有3宗被民企斩获,包括中天美好、兴耀房地产和新城控股,土拍热度颇高。

仅仅间隔2周,2023年首轮集中供地再度“高热”的表现,也展现出杭州土地市场的韧性。

2月21日,中指研究院华东分院常务副总高院生向《华夏时报》记者分析指出,杭州2023年供地节奏明显加快,此次杭州首批集中供地出让时间同2022年第五批集中供地相比间隔仅14天,且热度依旧维持高位:“一方面是由于社会生活逐步恢复以及各类利好政策支持下,整体市场逐步回暖,开发商信心更足,另一方面也是受到今年亚运会造成的停工期影响,需要补仓来确保全年业绩。”

克而瑞地产研究中心认为,杭州2023年首轮土拍不负众望拍出了较高热度,超过六成地块触顶、摇号成交,参拍房企数量较多,最热门的萧山市北地块甚至迎来60家房企参与摇号,较月初苏州园区地块更甚。究其原因,优质地块功不可没。而据中指院统计,本次土拍地块质素表现优异,多数地块容积率均偏低,供应偏改善倾斜,综合平均容积率1.72,是在2022年以来供地容积率最低的,更能迎合当前市场上青睐的中高端改善需求。

2月14日,杭州市人民政府印发《关于推动经济高质量发展若干政策的通知》,其中提出,要全力稳住房地产投资大盘,优化经营性用地结构和出让时序,加快已出让用地项目开工,计划2023年全市出让经营性用地10500亩。“相信随着市场逐步复苏,未来也将继续有优质土地供应。”高院生认为。

不过,克而瑞地产研究中心谨慎指出,杭州2022年的五次集中供地,第五轮首次实现了触顶成交比例高于底价成交比例。加上本轮成交情况来看,可以看出杭州土地市场长期存在“冰火两重天”的情况,即底价成交和触顶成交占据了市场的主要部分,而普通溢价成交的地块占比则较少。

从地块竞拍结果来看,房企拿地策略有调整,主城区、断供区、房地差价较大的地块竞争激烈,而部分去化不理想区域、建设难度较高的地块则略显冷清。同时,市场所期待看到的另一类规模较大、且许久未有投资动作的民企仍并未现身。“本次杭州土拍是一个较好的拿地机会,但此类民企仍未现身,一定程度上说明规模民企投资仍处在弱复苏的态势。”克而瑞地产研究中心强调。

浙报传媒研究院院长丁建刚判断,杭州供应充足,未来仍有优质土地上市,不乏民生药厂地块、南星水厂地块、五堡TOD、和平广场地块等压箱底宝地。不过,丁建刚也向《华夏时报》强调:“短期内市场复苏力度继续加大,几乎可以确定。但2023年全年市场走势仍存在着极大的不确定性,诸多不确定因素来自于房地产市场以外。”

值得一提的是,土地市场之外,今年春节后,杭州楼市特别是二手房复苏明显,成交速度加快,成交量增大。

根据浙报传媒研究院统计,2月前20天,杭州市区二手房成交量突破4000套,最高日成交达360套,预计全月成交将在6000套左右,接近去年6月高位的6500套。商品房市场虽然受限价、摇号政策影响,无法完全反映真实市场情况,但仍能窥见房企推盘速度加快;而2月还未结束,杭州本月新房已开盘41次,超过1月的开盘量36次,比肩去年上半年水平(按单张预售证统计)。绿城·馥香园、特发·澜栖府需社保入围,中签率都在11%左右。

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