Saturday, May 8, 2021

2020,地产迈入新时代

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作者:無房

还有半个月,2020年就将成为过去。

黄奇帆认为,今年是人类文明史上值得铭记的一年。新冠疫情对工业时代百年来形成的全球经济、治理体系造成了巨大的冲击,把2020年变成了从工业文明到数字文明的分水岭。

把目光瞄向地产领域,2020年也同样是新老划断的一年。以三道红线为分界,行业正式从“老地产”迈向“新地产”时代。回头来看,所谓白银时代仍然是对“老地产”时代的一种缅怀,今年的三道红线才是真正的行业拐点。

中指院数据显示,11月,全国300城土地供应面积环比增长8%,而土地成交面积环比下降27%,房企拿地“有心无力”。

从房住不炒到三道红线,政策的步步紧逼让人不禁为冒进的地产商捏了一把汗。回头看看历次调控,没有哪一次像现在这般坚决。

这背后必然有其深刻原因,中央希望借助政策的力量引导地产行业向哪个方向发展呢?弄清楚这一点需要首先捋清行业的发展脉络。

老地产:有功亦有过

在上世纪80年代,也就是改革开放的初期,那会儿都是单位分房,房屋尚未商品化。由于僧多粥少,房子普遍同质化、紧凑、不宜居。卫生间只够1人进出,功能限于洗漱和大小便,想要洗澡?那您只能出门去大澡堂喽。

1978年,邓小平在考察北京公寓住宅楼时,提出了一个问题:“居民住房可否成为商品?”由此,理论界开始探讨住房商品化的问题。

同年秋天,邓小平访问新加坡,对当地的住宅小区赞不绝口。在当年的住建会上,国务院副总理传达了邓小平关于解决住房问题的指示,希望能把个人手中的钱动员起来,分期付款,国家解决材料。

这一年,被视作行业诞生的发轫之年。

到1980年,国家首次把房屋定义为商品,第一家房地产公司——深圳经济特区地产公司成立,标志着中国房地产业正式成为一个产业。到年底,128个城市和部分县镇开始了私人购房、建造房屋的工作。

综上,我们不难发现,我国发展房地产业的初衷,是解决10多亿人的住房问题,要让人们住有所居。

房地产行业也是争气,从1980年至今,市场整体规模持续攀升,每年都有大量的新房交付。查看人均居住面积这个指标,会发现该指标从1978年的12平米增长到了2018年的39平米。

39平米意味着每个人都可以住上配备阳台、卧室、客厅的宽敞一居室,如果户型方正,甚至可以再腾出一间小书房或者茶室。从面积的角度来说,住有所居的目标已经基本实现。

同时,房地产行业的发展牵一发而动全身,是典型的由点带面。它能够带动钢铁、水泥、装修建材、家具、家电等实业,设计、保洁、物业等服务业,还解决了部分农民工就业的问题。

正是房地产行业的巨大带动效应,让发展房地产成为中央应对1998年亚洲金融危机的武器。

彼时,受金融危机影响,中国经济硬着陆,经济增速连续8个月下滑。为了遏制经济进一步恶化的风险,房地产行业进入了中央政府的视野。

刺激房地产的政策轮番出台,一系列政策都指向一个目的:借助个人信用解决住房消费能力不足的问题。在政策的支持下,市场需求快速引爆并持续抬升。

自此,需求端的释放叠加取消价格管制等因素,房地产行业迎来了10年的空前繁荣期。企业数量飞速增长,快速猛增到8万家左右,万科、顺驰、合生创展等第一批民营房企趁机驶入第一轮发展的快车道。

2000年,王石成为CCTV中国经济年度人物,同年万科成为中国银行总行级客户。2002年,万科成功发行可转债,有力地支持了公司扩张。2003年,王石登顶珠穆朗玛峰,同年万科的业务从深圳拓展至长三角、东三省,并成立了成都区域本部。

从2010年以来,据国际货币基金组织的测算,房地产业占GDP的比重长期超20%,而由此带来的各项相关收入更是占地方财政收入的70%以上。对地方而言,房地产是妥妥的支柱产业,这也是“房地产绑架中国经济”一说的由来。

然而,土地财政被房地产“绑架”不是一件好事儿。

最明显的就是建筑、建材、五金等产业产能过剩,不利于产业结构调整;其次,土地财政主要用于城市建设,不利于城乡平衡发展;最严重的是,土地财政造成地价节节升高,房产价格也跟随着不断走高。

抱怨房价过高、涨幅过快的声音不断涌现;“一套房掏空三代人的钱包”频登报纸头条;绝大多数进城务工的农民买不起产权住房等等,各种社会矛盾随着高房价浮出水面。

说到高房价的背后推手,土地财政是其一,招拍挂拿地模式也难辞其咎。

所谓招拍挂,它是一种拿地模式,旨在通过市场拍卖的形式出让土地,价高者得。相比于之前的土地划拨和协议出让,这无疑是一个重大的进步,可以在源头上防止土地领域的腐败。

然而,招拍挂模式并非完美,它最大的问题在于开启了房企的竞争性囤地大赛。

对于房企而言,成本的大头主要在两块:拿地和建设。拿地作为成本的重要组成部分,在售价相差不多的前提下,拿地越便宜,房企的利润也就越高。因此,有经济实力的开发商在土地价格相对较低的时候有充足的动力大量囤地。

除此之外,地产商进军热门城市时,常常不惜代价获取优质地块,这无疑会抬高当地土地的价格。因为土地存在比价效应,热门地块价格上升,其他地块也会跟随上涨。

在这双重背景之下,以2005年为分界点,大型开发商一改以往的“现金为王”策略,转为“土地为王”。

为了获取充足的地块,房企需要海量的资金,银行贷款、增发、基金、信托等花式融资方式轮番上阵,让人眼花缭乱。资金的大量流入,让房地产行业逐渐成了资金密集型产业。

梳理一下这个链条会发现,土地财政和招拍挂模式推动地价上升,房企囤地导致行业金融化,过多的资金进入土地市场推动地价进一步走高,地价的抬升拉动房价走高。

“全国很多地方,争抢土地造成成交价提高,成本拉升又拉动房价,形成一个循环”,时任戴德梁行助理董事的王晨曾说。

就连房地产对于经济的拉动效应,在2018年也消失不见。根据中国社科院的报告,2018年房地产对于经济的贡献已经由正转负。最核心的原因,仍是过高的房价抵消了其正向拉动效应。

房价平稳缓步向上才是健康的。上涨过快、让大部分普通百姓无法负担的房价会对社会造成显著的负面影响。所以,在基本满足人民住有所居的诉求后,如何引导房地产行业回到正轨,是摆在决策层眼前的重要课题。

急刹车:终结金融游戏

2018年3月,房住不炒在全国两会上被正式提出,给疯跑的房地产套上橛子。

国研中心原副主任刘世锦在采访中说,发展房地产的初心是满足人们住的需求,而在实际发展过程中走偏了,有些地方将房产当成投资、投机的对象。现在要把这种情况扭过来,所以提出“房住不炒”。

房住不炒强调房屋的居住属性,对于盛行的房价炒作明令禁止。回顾以往的行业调控政策,我们会发现这一次的房住不炒很不一样。

2002年到2007年。房地产有过热的苗头,政府采取了调整土地供应,调节市场、信贷结构,加征税费等措施来降温。

2008到2009年。金融危机爆发,为了保经济,政策转为刺激住房消费。推出了信贷支持、增加保障房供应和税收减免等措施。

2010到2013年,市场再次过热。政府开始全面限购,并在土地供应、信贷调控等方面下手,遏制房价上涨。

2014年到2016年,稳增长和去库存成为政策的主基调。中央接连出台4项刺激政策,在限购、税收、信贷等方面大幅放松,热点城市房价应声暴涨。

从整体上看上述地产调控,不难得出一个结论:调控的目的仅仅是避免市场过热或过冷,但没有想要从根本上解决房价过高的问题。

相比之下,房住不炒具有明确的目的。它是一系列调控政策的纲领,旨在遏制住房投机、合理引导住房投资、让以追逐房产升值为主过渡到满足人们住房使用新需求为主。

为了落实房住不炒,仅2018年年内就累计出台了多达450次的调控政策。到什么程度呢?行业龙头万科都“坐立难安”,其主席郁亮更是在当年秋季例会上高喊“活下去”!

有趣的是,媒体在2016年、2017年、2018年甚至2019年关于调控的报道上都用了“史上最严”四个字,这也从侧面反映出:本轮调控不断加码且历时很长。

持续加码的调控后续转为“一城一策”,且调控放松的传闻时有出现,但中央层面在各个场合、会议上,均反复强调坚持房住不炒不动摇,甚至提出“不把房地产作为刺激短期经济的手段”。

如此罕见的官方表态逐渐让各方达成共识:中央这次是来真的了!

然而,这场博弈,房企不会轻易束手就擒。

恒大的应对措施是大手笔进军新领域,在新能源汽车、文旅城上发力。碧桂园在大湾区内大量囤地,表示坚持房住不炒的同时,暗示公司未来仍有很大的发展空间。还有一众房企,在国内发债受阻时打起了美元债的主意,企图借外债来“续命”。

面对房企的挑衅,中央的应对不可谓不狠。

先是银保监会彻查流入房地产的违规资金,紧接着国家发改委对房企发行美元债进行了严格的限制。在深证、南京、东莞、杭州等热点城市,调控相继升级,刚燃起的火苗立马被大水扑灭。

这边房企还没消化完中央的组合拳,那边央行又紧接着给了房企致命一击。

在8月20日的座谈会上,央行提出了针对房企融资的“三道红线”政策,三道红线政策对于房企新增融资作出了严格的要求,一旦房企的剔除预收账款资产负债率、现金短债比、净负债率不达标,就无法大幅扩大负债规模。

三道红线的用意是阻止房地产金融化,意图让房地产回归制造业。对于激进派房企来说,这一招可谓是釜底抽薪。

房住不炒旨在引导市场的发展回归健康、理性的轨道,而三道红线旨在引导房企的发展回归健康、理性的轨道。这二者叠加,房企就算想回到野蛮扩张的“老地产”时代也有心无力了。

老地产模式拥有巨大的惯性,刹车用了足足两年,接下来它将驶向何方?

新地产:推动城市新发展

“新地产”的新首先体现在名字和定位上。

近两年,头部房企纷纷更名。例如,保利地产更名保利发展,龙湖地产变为龙湖集团,恒大地产变为恒大集团,招商地产改名招商蛇口等。

除了名字,房企对于自身的定位也进行了调整。我们来看看几家头部房企的定位:

万科:城乡建设与生活服务商

华润:城市综合投资开发运营商

融创:美好生活运营商

绿城:理想生活综合服务商

旭辉:美好生态城市运营商

头部房企的定位变更往往具有较强的指向性,这里面最有代表性的当属万科。

2014年,万科将“三好住宅供应商”的定位更改为“城市配套服务商”,2018年再次变更为“城乡建设与生活服务商”。从中不难品味出万科希望从单纯的房屋供应者转变为城乡建设与发展的助力者。

通过更名和调整定位来弱化地产业务,结合房住不炒以及三道红线,我们不难发现:政策端和融资端的收紧正倒逼房企转型。

“新地产”的新也体现在业务变化上。

转型的决定容易做出,难的是如何避免多元化变多元恶化。

梳理上市房企的多元化发展情况,可以看到房企普遍选择在物业服务、商业运营和租赁、文旅地产、产业新城等业务上发力。

先说物业管理和商业运营租赁。这两块业务的特点是能够获得稳定的现金流,有助于平滑主业的周期性,而且跟房企原有业务的关联度较高,因此受到房企的普遍青睐。

所谓文旅地产,就是与当地政府签订协议,打造独特的文化旅游区,包括主题公园、文旅小镇、温泉度假村等等,以此为卖点销售配套住宅。

产业新城是一种极特殊的开发模式,地产商会与当地政府签订长期协议,划定一块区域发展产业新城。地产商可以用极低的价格勾地但需要进行前期规划、拆迁安置、基础设施建设、土地开发、招商等工作,这些可都是苦活累活,华夏幸福是其中的代表性企业。

虽然地产商选择的转型方向并不一致,但大体围绕着“服务”来展开。物业是向业主提供服务,商业租赁运营同时向商家和消费者提供服务,而文旅地产和产业新城则是向地方政府提供城市建设服务。

这与头部房企在名字和定位上的变更不谋而合。

从中得以窥见,“新地产”时代下房企转型围绕服务展开。在利益的驱使下,房企的行为在不知不觉间对于城市的发展起到了正向推动作用,正从单纯的房屋建造者转变为城市建设与城市服务的参与者。

“新地产”的新还体现在参与者的变化上。

最近几年,房地产行业出现了一个明显的趋势:具有国资背景的地方城投、轨交公司大举介入房地产业务,成为行业中一股不可忽视的力量。

就在本月,成都推出4宗纯住宅土地出让,具有国资背景的成都本地地产商锦江统建和熙锦投资分别高价竞得主城区内两个地块,这是国资开发商大举介入的最新例证。

这两个开发商跟万科保利等地产商的区别在于,它们并不是专门从事房地产业务的。作为地方政府的融资平台,近几年却频频介入地产业务,颇有些非典型开发商的味道。

事实上,我们所熟知的人才公寓、产业园配套住宅,大部分均由国资背景的开发商建设而成。除此之外,文旅地产、特色小镇的背后也频现国资开发商的身影。

无论是人才公寓、产业配套住宅还是特色小镇配套住宅,它们与普通住宅的最大区别就在于更贴合产业发展需求、城市发展需求。换句话来说,建设它们的目的不单是为了挣钱,更重要的是吸引人才、吸引产业,从而推动城市发展。

除此之外,轨交公司借TOD模式与房企合作开发也殊途同归。所谓TOD模式,就是以轨道交通为中心,向四周拓展开发商务办公区、混合功能区以及居住区。

TOD模式的优点在于能够最大限度利用轨道交通的优势,促进土地集约使用。轨道交通公司往往会与实力较强的开发商合作,共同开发轨交交通沿线地段,让城市之间借此联通。

由于涉及CBD、购物中心、高档公寓和公共设施建设等多个开发内容,对房企的综合实力和运营能力提出了更高的要求。在国家提出的都市圈战略背景下,TOD模式市场空间巨大。

不过,房企想要从TOD的蛋糕上分得一块,就只能下功夫提升自身的开发、运营、管理水平。

小结

说到这里,“新地产”的轮廓已经渐渐清晰。“新地产”时代下,土地开发与城市发展紧密绑定在一起,土地作为最根本的生产要素需要更多地承载起吸引人才、发展产业的作用。

我们将“老地产”和“新地产”放在一块儿对比会发现:虽然二者都是对于土地开发利用,但“老地产”单纯为了满足人们的住房需求,而“新地产”将侧重点偏向于产业发展、商圈打造、城市建设,从而推动城市不断发展。

“新地产”诞生于住有所居基本得到满足、土地资源逐渐稀缺的背景下;它试图制止畸形又疯狂的房地产市场走向泡沫的顶端;它扭转了行业的方向,让地产商成为城市发展的参与者和推行者。

在未来,我们坚信,“新地产”一定会结出更美丽的果实,让城市变得更宜居、更美好

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