Saturday, May 8, 2021

回望巨变之年 2020中国房地产十大关键词

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作者:第一财经 孙梦凡

中国房地产行业即将告别跌宕起伏的2020年。

这一年,新冠肺炎疫情强行给行业按下“降速键”,从停摆到复苏,开发商经历了不同以往的漫长四季;房企融资“三道红线”的出台,又让它们站到同一起跑线,接受新一轮行业规则的严格审视。

这一年,南北楼市也如季节般冷热分明,珠三角、长三角先后掀起复苏热潮,环京等地却一片萧条。有人手持千万在深圳“打新”,有人在燕郊甩卖房产,只为逃离月供压力。

房地产已成为我国金融风险最大的“灰犀牛”,居民肩上的债务杠杆已临近高点,巨变的2020年也将是行业纠偏的开始。地产仍是我国国民经济的“压舱石”,但房子最终要回归居住属性,剥离狂热的投机色彩。

在此,我们用十个关键词回顾这一巨变之年,它们涉及行业发展变化的关键节点,以及关乎企业民生的热点事件。动荡起伏的2020年已临近终点,随着地产调控长效机制的建立,行业有望拨开迷雾,在新的一年稳健生长。

对抗疫情

新冠肺炎疫情,是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。年初,居民的脚步被困在家中,房企销售业绩也跌落低谷。据克而瑞监测,春节前后一周,全国重点城市房地产销售数据接近零成交。

这仅仅是开始,整个一季度,我国房地产行业都在经受疫情的巨大冲击波。据中指院统计,一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为近十年来同期最低水平,行业新开工、投资额均受到影响。

随着疫情形势逐渐可控,楼市也进入复苏阶段。进入4月份,房企销售从低谷爬升,并于上半年末完成V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势,8月份百强房企销售金额同比增长近30%,市场迎来年度黄金节点。

楼市复苏的力度,超出市场预期。疫情之下,房产尤其是大宗豪宅物业,成为高净值人群的避险选择;一些热点城市一二手房倒挂的行情,也激发了诸多购房者的套利渴望,纷纷持币入场。

国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房销售面积为15.1亿平方米,同比增长1.3%,增幅较1~10月扩大1.3个百分点;商品房销售额为14.9万亿元,同比增长7.2%,增幅较1~10月扩大1.4个百分点。

中指研究院认为,临近年底,房企冲刺全年销售目标,叠加“三道红线”强监管下资金压力上升,企业推盘营销力度加大。如无意外,今年12月商品房销售面积仍有望超过2亿平方米,全年销售面积或有新突破。

三道红线

疫情之外,房企今年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。

下半年,监管部门设置“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,并分档设定房企有息负债的增速阈值,倒逼房企去杠杆、降负债,行业迎来颠覆性变革。

防范潜在的金融风险,促进行业稳健发展,是“三道红线”出台的初衷。当下,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快,严重影响整个经济增长状态的平衡。

“三道红线之后,所有的企业发展再次来到同一起跑线,过往积累的很多发展要素都被清零。”易居控股CEO丁祖昱认为,未来十年,企业的核心是融资能力,融资成本将成为企业继续进击还是保守萎缩的分水岭。

克而瑞统计显示,目前头部房企整体偿债能力稳健,六成以上房企处于绿档和黄档,但各房企之间严重分化,两成以上房企“三道红线”皆不达标。

为尽快适应监管要求,许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份等已主动调低目标增速;绿地控股也制定了详细的降档方案,同时计划通过分拆上市、引入战投等措施,回到安全区间。

在行业利润空间有限的情况下,如何平衡规模与盈利之争,如何平衡地产主业与多元业务的关系,房企面临的“灵魂拷问”刚刚开始。

债务违约

2020年,债券市场出现了一些违约新特征。国泰君安研报显示,“国企信仰”与“大而不倒”的观念正遭受冲击,地产板块也步入头部房企违约元年。

泰禾集团深陷债务危机,成为波及面最广的行业事件。今年以来,因公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题,泰禾流动性出现困难,公司债券H7泰禾02、泰禾MTN001等多笔债券出现违约。

截至2020年9月30日,泰禾已到期未归还借款金额高达459.05亿元,引入万科作战投也迟迟未落地。在北京、上海、杭州、太原等多个城市,泰禾在建楼盘因资金问题难以推进,数次引发业主维权。

福晟集团也成为率先“倒下”的房企。11月19日,福晟集团发布公告称,截至公告出具之日,公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金,共计6.31亿元。世茂集团、东方资产、信达资产等组成的纾困平台,并未拯救福晟于火海之中。

华创证券表示,近几年房地产行业调控政策持续加码,银行端清查违规放贷,涉房贷款全面收紧,同时伴随监管部门即将出台新规控制房企有息债务增长。若企业杠杆较高,面临融资收紧时,易出现债务违约。

频频出现的房企“爆雷”事件表明,庞大的债务规模已成为房企头顶的“达摩克利斯之剑”,一旦资金危机爆发,能顺利找到接盘人并非易事。随着“三道红线”出台,尾部房企偿债能力差,后续仍要持续关注其资金风险。

“万人抢房”

“今天你认筹了吗?”、“你摇到了吗?”近期,因楼市热度高涨,认筹摇号牵动着上海购房者的情绪。据悉,当地12月开盘的首创禧瑞荟、保利云上橙光、中海长宁第等盘,认筹人数均超1000人,一些楼盘认筹率超过500%。

这一场景,在今年的楼市里并不罕见。疫情以后,全国多个热点城市持续转暖,限价盘频现“万人摇”,因一二线城市优质地块集中供应,土地市场高单价、高溢价地块频出,甚至出现“面粉贵过面包”的情况。

譬如在深圳,网红盘“华润城润玺一期”均价为13.2万元/平方米左右,周边一些二手房均价在18万元以上,此番倒挂空间使得购房者争相抢购,甚至出现众筹打新、代持购房的现象,以致引发监管部门关注。

新华社评论指出,十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰,抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措。

为抑制楼市过热的现象,杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控,涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费五方面内容。其中,深圳政策力度最严苛,宁波两度政策加码。

刚刚闭幕的中央经济工作会议,确定明年要抓好八大重点任务,包括解决好大城市住房突出问题。业内认为,热点城市将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,“四限”调控难言实质性松绑,并将贯穿更长的时间周期。

楼市分化

深圳不分产品、全线飘红的市场状态,并未在全国各地上演。今年以来,各地之间楼市加剧分化,已成为难以忽视的新特征。

近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房数据分析报告(2020)》。报告显示,国内房价已出现严重分化,深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价还在上涨,但不少城市房价却出现大跌。

下跌最严重的是廊坊,相比于2017年4月的峰值降幅达46.9%;青岛、天津较峰值下跌20%以上;肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳跌幅超过15%;保定、郑州、北海、中山房价跌幅超过10%。

从各城市房价由涨转跌的时点看,存在两类情形:一类是2017年上半年前后,以京津冀城市为代表,因房地产调控加码所引发;另一类是2018年下半年前后,以三四线城市为主,主要为货币化棚改退潮所引发。

贝壳研究院发布的《2020年二手房市场城市榜单》也显示,廊坊楼市以8.4%的跌幅位于榜首,青岛和济南跌幅分别位列二、三名,郑州和北京分别位列第四和第九名。在跌幅前十名当中,北方城市占九席,且普遍高于南方城市。

自此,房价“只涨不跌”的时代已经结束,城市间的分化将成为常态。在“房住不炒”大基调下,一旦市场出现过热征兆,调控政策必将尾随而至;而对于人口流失严重的城市,房价下跌监测预警,将成为市场监测的重要方面。

直播卖房

如果说去年是渠道元年,那今年便是房企的“直播元年”。在万物均可直播的时代,置业顾问、房企高管纷纷来到直播间,通过特价房源秒杀、购房优惠券等活动吸引大众眼球。

受年初新冠肺炎疫情影响,房企售房不得不迁移至线上。4月2日,复地集团联手薇娅试水直播卖房,自此房企在直播方面的热度持续增加,碧桂园、恒大、富力等头部房企相继入局,北京住建委还发文鼓励房企线上营销。

随着疫情影响逐步消退,房企直播售房热度不减反增,逐步成为日常营销手段。据天猫好房官方数据,今年“双11”期间,全国共有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源入驻天猫好房,特价房范围覆盖近300个城市。

从折扣力度看,石家庄、武汉、广州等地上线的房源,出现低于5折销售的情况。天猫也拿出真金白银补贴购房者,包括无门槛参与房子抽奖、签约送红包、总裁直播间特惠秒杀、购房抵用券等。

直播卖房是房企逐步接轨互联网、拥抱科技化的表现,但截至目前,购房仍是重决策、重线下体验的消费。直播卖房能否摆脱单纯的推广、引流作用,真正促成成交,还有很长的路要走。

物管狂潮

2020年,物业股经历了从狂欢到冷静的“过山车”体验。

上半年,物业板块风头正盛,诸多房企嗅到风向,匆忙分拆旗下物业公司上市,其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。截至目前,上市物企已突破至40家,年内已有16家物企成功登陆资本市场。

物业股此番狂潮与“三道红线”密切相关。通过股权融资补充权益,房企可显著改善杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。因此,开发商分拆上市的意愿集体暴涨,无论物业管理板块是否已经运营成熟。

但资本市场已经不再通通买账。据克而瑞统计,9~11月份有30家上市物企股价下跌,蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%,金融街服务跌幅达40%,中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

碧桂园服务、保利物业、万科物业等头部公司,已意识到行业风向变化,开始谋求业务转型。其中,碧桂园服务要大力发展社区团购服务、城市公共服务,保利物业将下沉到乡镇,万科物业要做科技的公司。

机构和投资者都已意识到,物业股这股热潮已经过去了。如果不依赖地产母公司,谁能获得未来的增长空间、建立差异化和专业化的竞争优势,谁才能在大浪淘沙之中脱颖而出,分食巨大的市场蛋糕,有待解答。

长租公寓

租房市场和新房市场“冰火两重天”,在2020年表现得极为明显。

受疫情冲击,今年多个城市租赁市场低温,直到现在仍未复苏。长租公寓更是受到直接冲击,1~11月至少84家企业爆雷。其中,很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等模式导致资金链断裂。

两年前,长租公寓潜藏的危机还没有如此显著。在资本加码下,多家头部企业赴美上市,并借助“互联网式”烧钱补贴疯狂扩张,以致于在疫情冲击和自身盈利危机下相继“暴雷”,波及数十万租户和业主。

规范租赁市场发展,已到了“火烧眉毛”的地步。日前召开的中央经济工作会议对住房租赁市场关注颇多,提出既要高度重视保障性租赁住房建设,又要规范市场化租赁住房发展,更好地解决好大城市住房突出问题。

其中,要加强保障性租赁住房建设力度,重点整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。长期来看,租赁市场监管要制度化、常态化,资金监管仍是重点领域,既要加强对租金、押金使用情况的监管,又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

业内认为,明年住房租赁领域有望迎来更细化的监管政策。随着一些行业“暴雷”事件逐步化解,市场发展逐步规范化,长租行业也有望走上健康轨道。

贝壳上市

贝壳找房赴美上市,同样是今年地产界绕不开的话题。

北京时间8月13日晚,美股资本市场大门正式向贝壳(BEKE)打开。上市四个月,贝壳已成为地产界的“独角兽”,资本市场热度不减。截至发稿,贝壳股价报66.82美元,总市值788亿美元,超过国内所有传统房地产开发商。

与此同时,今年前三季度,贝壳累计平台总交易额(GTV)、收入等指标均已超过去年全年。其中,第三季度平台总GTV约1.05万亿元,同比大增87.2%;营业收入205亿元,同比增长70.9%。

贝壳在资本市场上的表现,直接引发了“天猫好房”加速诞生、恒大拉拢房产中介等事件。市场突然意识到,房产经纪是一块巨大的蛋糕,并有待分割。贝壳的竞争者、地产巨头、互联网公司,无一不想入场分食。

在左晖的逻辑中,贝壳要把产业重新做一遍,最终导向服务业的工业化改造、线上化和数字化推进、服务者职业化三个方向。“在C端崛起的时代,谁能为客户端创造更大价值,谁就会有更大价值。”左晖表示。

目前来看,贝壳还没有模式相似、可直接对标的选手,天猫好房等平台能否突围而出,还需时间验证。

发力旧改

房地产销售的天花板迟早会到来,而城市更新,已经被开发商定位为下个可挖掘的“金矿”。近日举行的中央经济工作会议指出,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造,建设现代物流体系。

12月21日,在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议也指出,要全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式,统筹城市规划、建设、管理,推动城市结构优化、功能完善和品质提升,深入推进以人为核心的新型城镇化,加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

譬如在广州,今年地方推出的旧改项目增多,房企的参与热情也明显提升。其中,中国恒大多次加码城市更新公开项目,龙湖签约广州首个城市更新项目,俊发、瀚宇、和健等同样开始试水广州城市更新。

12月16日,广州公共资源交易中心公告披露,黄埔区穗东街庙头村旧村改造项目被中国恒大拿下,这是继增城迳吓村、南沙龙古村、南沙鸭利村后,恒大2020年在广州斩获的第四个旧村改造项目。

“围绕城市运营的城市更新将取代棚改,成为存量时代下新的增量。”丁祖昱认为,新赛道下,房地产企业将从城市发展商向生活运营商不断迈进。

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