作者：哏都地产人
2021年四季度，恒大引爆了地产行业第一重磅炸弹，此后雷声遍地，此起彼伏，行业哀鸿遍野，一片萧条。自三季度末以来，央妈反复喊话，要求金融机构支持行业良性发展，不要过分解读那几条红线，支持行业合理发展。一朝被恒咬，十年怕井绳，再喊也无济于事，我们看到一家家大规模房企爆出资金链或理财崩盘新闻。
2022年，在这种前提下来了，行业何去何从，谈谈个人判断。
第一，收并购将创历史新高，央企国企优势进一步确立。
年末，央妈明确收并购不纳入三条红线管理，初衷是解决恒大遗留问题，但是将会为行业有融资能力的企业注入足够的血液，趁机确立行业地位，那些融不到资的民营房企，被迫断臂求生，割肉保命，行业拼的更多是资信。
第二，公开市场出让土地难度增加。
恒大，新力，蓝光，泰禾，各个暴雷公司项目都摆上货架，阳光城，佳兆业，世茂这些爆出资金链可能紧张的企业，也会加大供货，二级市场土地数量可能不少于一级土地，而且承债式收购，大大缩短开发周期，质地优秀的二手项目更受欢迎，北方土地出让难度会增加，城投公司，地方国企托底将成为趋势。
第三，市场情况分化，取决于地方政府管理水平。
土地市场和地产市场，越来越多受到地方政府调控水平影响。做得优秀的，如杭州，友好的土地出让金缴纳政策，合理调高限价，让利于开发商；做得差到荒唐的，如北方某省会城市，要开盘销售，先缴存监管资金，这种城市的一二级市场都很难有未来和发展。地方政府水平高下立现，市场情况也是差距反应。
第四，向管理要效益成为主流。
自万科提出该理念后，越来越多开发商开始细化管理。过去粗放式的发展逐步向精细化过度，大到成本，小至费用，事无巨细。成本公开对标，透明度极高，三费成了房企拼刺刀的管控点。中海的费率开始成为学习的楷模，费效管理重要性愈发受到重视。
第五，投资权限将逐步上收。
今天A公司撤销城市投资部，明天B公司裁撤区域投资部。原因很简单，不需要了，活下去的钱都没有，哪有钱拿地。有钱拿地的，收并购占比提高，投资权限将逐步上收，缩短决策链，提升决策效率。
第六，区域合并，区域城市融合将成为主流。
2021年，裁撤部门，精简人员已经到了一定程度，行业再精简空间有限。有个别企业，已经裁撤财务共享中心，不知是进步还是倒退，反正能裁多少算多少。2022年，再提升人均效能，只能靠组织结构调整。区域该合并的合并，区域和城市，该融合的都融合，富裕的人员，逐步分流。
第七，快周转的逻辑将改变。
以前的快周转，以碧桂园为代表，更注重的是股东资金的快周转，高杠杆，高回收，强投资，高去化，再投资，再生产，快速做大规模。三条红线加两条红线后，杠杆加大的企业，危机四伏，估值骤降。快周转不再单单关注股东资金，而是投入资本的快周转，经营现金流回收的重要性日趋凸显。
第八，明星职业经理人离职潮将涌现。
2022年，第一瓜，朱荣斌先生从阳光城离开，这可能打响了行业第一枪。朱荣斌的能力毋庸置疑，但因为经营不善，企业总要有所改变，老板开始进行所谓的变革成为常态。此外，明星职业经理人也是有追求和梦想的，危机之下，容易和老板意见不一，进而分道扬镳。
第九，小而美的地产公司将成为一股清流。
我们发现，行业里，倒下的，很多是销售规模前三十甚至前十名的民营企业，原因很简单，前几年，想做规模，就拼命融资拿地，拿地再融资再拿地，杠杆吹起的规模经不起去杠杆。相反，没有一味追求规模的开发商，负债比例不高，这时候相对安全。做品质，成了行业的主流，这种小而美的公司，此刻相对安全。
第十，行业薪酬将进一步拉低。
与裁员一样，行业降薪成了趋势，很多公司年终奖早已不复存在，所以当克强总理送出年终奖优惠政策大礼包时，地产人早已漠然。薪资的降低将会成为趋势，逐步回归社会平均水平。近期听朋友讲，一个专车群，一半地产打工人，这也是行业收入的写照。
十一，产品力和服务将成为未来竞争胜负手。
地产已逐步回归居住属性，作为金额巨大的消费，和汽车一样，需要产品升级换代，才能吸引客户，所以产品力，将是企业竞争的核心。此外，类比汽车，售后服务也一样非常重要，物业，高品质的物业将是企业发展的重要一环。
以上是个人关于2022年行业发展的个人预判，当然，行业发现趋势不止于此，例如，近期集中甩卖物业资产，当然这是物业发展的趋势，集中度进一步提升。此外，全产业链的趋势，在大型房企会逐步体现，而资金链紧张的房企则会越做越专，这都是行业未来的发展判断。
