Sunday, April 11, 2021

“五道红线”高压,房地产未来何去何从?

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作者:读懂财经 郑鹏超

开年第一枪,全国房地产市场正经历前所未有之大变局。

2020年最后一天,央行及银保监会联合发布“房地产限贷令”,将银行分为5档,针对每档银行,均设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,银行规模越小,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

简单来说,就是控制水龙头,从根上收缩流向房地产的资金。

过去,“越限越涨”几乎成了房地产行业的共识。据不完全统计,近几年几乎每年都会出台上百条限制行业过快增长的政策,但都是越限越繁荣。

这次却不同于往日。如果把之前“三道红线”看成房地产行业的供给侧改革,那么,针对银行的“两道红线”,多少有点釜底抽薪的意思。

对房企来说,新规是对资金供给端做收紧处理,这与“三道红线”,在资金需求端做管理不同,对部分房企来说是非常致命的。

房企没有贷款补给,规模就没办法快速增长;个人没有住房贷款支持,购房需求就会减少。这套组合拳打下来,彻底断了房企高增长的念头。那么,整个行业还有未来吗?

限贷令,给房地产戴上“紧箍咒”

过去几年针对房地产行业的政策层出不穷,但从没有哪一年比2020年更严厉。

刚刚过去的调控大年,9月出台限制房企加杠杆的“三道红线”,年末又配套出台银行业的“两道红线”。

“三道红线”落地后,那些高负债、高杠杆的房企,直接被卡住了脖子。按照规定,踩中一条红线的房企,有息负债每年增长不超过5%;踩中两条的房企,有息负债每年增长不超过10%;踩中三条的房企,有息负债每年增速也不能超过15%。

各大房企纷纷踏上去杠杠之路,祭出的第一个大招,就是出售负债较高水平的项目,进而降低负债率,回笼资金。

至于财务稳健的房企,还有增加负债经营的空间。房地产行业的整体规模,并不会受到“三道红线”太多的制约,但最新出台的“限贷令”多少有点釜底抽薪的意思了。

2020年最后一天,央行及银保监会联合发布一则《通知》,将银行分为5档,针对每档银行,均设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,银行规模越小,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

具体来看,银行涉房贷款政策分为五挡:第一档银行涉房贷款占比最高不超过40%;第二档银行涉房贷款占比最高不超过27.5%;第三挡银行涉房贷款占比最高不超过22.5%;第四档银行涉房贷款占比最高不超过17.5%;第五挡银行涉房贷款占比最高不超过12.5%。

说白了,“三道红线”收紧了房企的银根,而针对银行的“两道红线”,则是控制水龙头,从根上收缩流向房地产的资金。这等于给房地产行业整体的规模扩张上了“紧箍圈”。

对房企来说,新规是对资金供给端做收紧处理,这与之前的“三道红线”,在资金需求端做管理不同,对部分房企来说是非常致命的。

因为对依赖银行贷款的房企来说,意味着以后能拿到的贷款少了,放贷速度变缓,只能从其他渠道找钱。

所以你看到,新政策出台后,房地产指数在五年低位的基础上,连续两日又跌去了5%,可见政策对行业的影响之大。

监管的目的也很明确,就是要防控房地产贷款占比过度集中,而带来的潜在系统性金融风险。

不久前,银保监会主席郭树清曾发文称,上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

如此也不难理解,监管为何要频频出手限制房地产行业的扩张了。

最新的“限贷令”,2020年末发布,2021年第一天便实施,没有给市场一点缓冲期。房地产这只“灰犀牛”,正在一圈圈地被套上紧箍咒。

“两条红线”压垮房地产?短期内不必担心

房地产贷款不仅仅关系到房企,由于一直都是银行最优质的的贷款,对相关银行的影响也很大,特别是放贷比例已超上限的银行。

也正因此,1月4日A股开盘后银行板块集体飘绿,股价下跌的银行大部分是涉房贷款余额占比超标的,比如成都银行、兴业银行等。

但“限贷令”影响最深层的实际上是房地产行业。长期看,这套组合拳打下来,彻底断了房企高增长的念头。

那么,短期内,踩线银行收缩涉房贷款,究竟会对房地产行业造成多大影响?

根据海通证券研报,以上市银行披露的中报数据计算,个人按揭占比超标的银行,如果超标部分需要压降回上限的话,需要压降8482亿元。

给房地产企业贷款占比超标的银行,对应需要压降金额为6637亿元。

如果仅看这两组数据,2021年房地产行业销售规模收缩就是板上钉钉了。

因为,个人买房没有按揭贷款的支持,需求端必然就会被动大幅萎缩;房企没有银行新增贷款支持且还要抽贷,企业投资规模能不收缩就已经是万幸了。

但实际上,我们忽略了一个事实,即有一部分银行虽然涉房贷款超标了,但仍有一部分未达上线。如果将未达标银行占比提高至上限的话,对应的富余贷款额度规模在2.4-3.7万亿之间,足够覆盖上述超标银行的压降规模。

并且,新规还给予超标银行2-4年的过渡期安排。

比如兴业银行,总涉房贷款超标6.2%。对此,公司投资者关系部表示:“这个政策是分4年执行,2021年兴业银行预计新增5000亿贷款,这是分母部分增加,分子部分每年有10%的按揭贷款到期,到期了就会调整到别的地方,所以达标很容易”。

可以看出,哪怕发放给房企及个人贷款超标高达6.2%的兴业银行,也主要是通过做大分母规模的方式做到合规,并不是主动降低房地产行业的贷款规模。

也就是说,新规对房地产行业当下的规模,并不会产生实质性不利影响。监管调控也是为了让房地产这个疯牛,步子迈得小一点,而不是一棍子打死。

“五道红线”高压,房企增长逻辑变了

在针对房企的“三道红线”下,部分房企还可以借助行业景气度,通过自己财务优势实现快速增长。

2020年受疫情影响,一季度商品房销售额断崖式下跌,但国内商品房销售金额全年将超过17万亿,同比又增长了超过6%。

而一些头部经营稳健的房企,比如万科、保利等头部房企,销售额增速可以高于行业两倍、甚至三倍以上。

但今后,银行“两道红线”将彻底扼杀这种可能。房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”。

以往房企业绩增长,主要是靠负债驱动。以保利地产为例,这是一家在业内经营非常稳健的TOP级房企,2019年末保利地产实现净利润280亿元,对应的有息负债金额高达2700.9亿元。

如果我们对比,同样是制造业中的优质企业格力电器,2019年末实现净利润247亿元,对应的有息负债金额却只有173.4亿元。

可以看出,两家公司净利润的差别并不大,但保利地产的利润来源主要是靠借贷驱动,格力对借贷依赖要小很多,主要靠利润再投入驱动。这也使得它们所承担的经营风险大不同。

而在当下,房企在“五道红线”高压下,将彻底告别以往负债驱动增长的模式,改为利润再投入驱动的模式,回归制造业。这时,比拼的就将是房企造房子卖房子的本事,而不是上杠杆的勇气了。正如万科郁亮所说:今后房地产将进入管理时代,也就是依靠优质的管理以及每年自身造血来发展。

需要注意的是,利润再投入这种经营模式,将使得房企告别过往的业绩高增长。核心在于,房地产行业一个项目从拿地到开工,少则需要十亿、多则几十、上百亿资金,而多个项目同时开工,没有了融资的支持,企业的业绩增速自然就下来了。

好处则是,房企减少借债负债率就会下降,行业的金融属性就会弱化,经营风险就会降低。

“新时代”,房企的经营逻辑已完全不同,整个行业也将由高增长、高风险经营,逐渐过渡到低增长、低风险阶段。而过往一些“弯道超车、屌丝逆袭”的行业神话,也将永久谢幕。

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