Friday, February 14, 2025

地产项目如何选择融资?

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作者:哏都地产人

近年来,监管部门对地产融资管控日趋严格,房企融资途径也逐步变得标准化。“前融”(指施工证取得前)和开发贷融资成了项目融资的两种基本方式,项目到底该选取哪种融资方式呢?该如何决策?本文谈谈个人拙见。

分析前先说说前融和开发贷各自特点:

前融:一般金额为土地款的60-70%(视抵押率而定),额度相对充足,到位时间较早,一般国土证取得后即可放款,甚至可以后置抵押,土地款缴纳后即可放款;因其成本普遍较高,融资期限一般较短,通常6-12个月,甚至可以更短,一般次性偿还;

开发贷:按项目总投资金额确定融资额度,一般提款进度慢于前融,但存在部分省份政策灵活亦能提款金额不受抵押物限制;必须要满足施工证到位后方可放款,成本较低,融资期限较长,一般三年,根据销售进度或特定日期分批次进行偿还。

了解了两种业务特点后,我们分析下什么项目适合做“前融”,什么项目适合做开发贷?

投资分析中我们通常会将项目按现金流经营策略区分为:现金流型项目、利润型项目、平衡性项目。

怎么区分现金流型项目和利润型项目来做融资决策呢?

现金流型项目

一般指股东投入、项目经营现金流均能迅速回正的项目。

项目特点:一般来说货地比大于3(至少2.5),预售条件好(正负零或更宽松),在项目建设成本尚未投入时,仅仅通过成本占比较低的土地款和前期少量投入,即可收取全部预售收入的项目。该类项目一般以首置和首改为主,业主对价格敏感度较高,只要价格微降,即可保证销售流速,牺牲一点利润,换取货币时间价值。

融资分析:假设该类项目做前融,土地价值10亿,抵押率60%,货地比3,融资利率10%,融资期限半年,资金金额6亿,资金利息3000万,占土地款的3%,占销售货值的1%,净利率降低约0.8%;

产品选择及影响:该类项目一般容积率较高,产品以高层、小高层为主,因去化较快,通常是同步开工,大批量同步推售,清盘周期一年左右,开发贷利用效率普遍较低,加上银行出具同意预售函时,因项目取证销售较快,通常要求开发企业补充抵押物或者存入保证金,该类项目与开发贷总体匹配度不高,除非银行政策较为灵活,企业能够做好协调沟通。

利润型项目

该类项目一般不重点关注现金流回正时间,更关注项目溢价带来的丰厚利润,一般来讲价格拉升能够覆盖资金成本。

项目特点:一般来说货地比小于2,土地款占成本比例较大,预售时,已投入成本比例大于50%。该类项目一般以改善和高端为主,客户对价格敏感度较弱,只要产品做得好,即获得足够溢价,同时因为客群相对刚需较小,销售速度略慢,销售周期较长,为抵消销售周期延长损失,产品价格一般逐年拉升。

融资分析:假设该类项目做前融,土地价值10亿,抵押率60%,货地比2,融资利率10%,融资期限一般一年(因无法快速销售回款),资金金额6亿,资金利息6000万,占土地款的6%,占销售货值的3%,净利率降低约2.5%,极大影响项目净利率水平;

产品选择及影响:该类项目容积率一般较低,产品以洋房和叠拼为主,因去化平稳,销售周期较长,清盘周期一般要2-3年,开发贷利用效率相对较高,该类项目与开发贷总体匹配度较高,是该类项目融资首选。

至于平衡类项目,一般指我们通常说的“高低配”项目,容积率一般在2-2.5之间,为了拉升溢价,会做一些改善类的洋房产品,项目推售通常是先推出高层部分尽快回收资金,后期洋房逐步销售,享受溢价收益,可以将该类项目看成前述两种项目的组合。融资选择上,需要根据具体情况做具体分析。一般建议前端做部分前融,置换股东资金,然后迅速大批量推出刚需产品,回收资金归还前融,针对剩余的改善类产品对应地块进行开发贷融资。

总结

以上是个人关于前融和开发贷选择及组合的一些浅见,项目融资在不同时期不同企业有不同选择。规模扩张企业,无论什么项目都会坚定选择前融,而反观利润率较高的央企,为确保销售净利率不会选择前融。“三条红线”管控以后,融资额度有了天花板,企业应该结合资金使用效率和成本,综合选择融资方式,提升资金收益率,同时力保财务报告的净利率。错误使用融资方式很可能成为项目沉重负担,最终侵蚀项目盈利。

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