作者：蔡真
现在的楼市，到底处于什么阶段？今年还能不能买房，具体该怎么买？
最近，风向变了！楼市传出两个重要信号：
一是中国人民银行货币政策委员会第三季度例会，罕见提出了“两个维护”的新说法。
这一信号堪称重量级。
货币政策委员会是央行制定货币政策的咨询机构，其成员包括央行行长、国务院副秘书长、财政部副部长等等。
此次例会，是会议从2009年至今，首次提及房地产，并指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
第二个大信号是，以广佛为代表的一二线城市，房贷利率终于开始放松。
在房企频频暴雷、土地市场出现大规模流拍潮、多城一二手房成交下行的大背景下，底部信号已经出现了。
转折点，即将到来？
怎么理解央行的“两个维护”？
“维护房地产市场的健康发展”，很明显，房价不能大涨大跌。供地大规模流拍，房企躺平，都称不上是健康。
稳字当头，依旧是房地产发展的主旋律。接下来央行还将通过多种调控手段，促进楼市平稳发展，“救市”动作很快就要来了。
第二点“维护住房消费者的合法权益”。
此前，部分房地产金融政策，存在误伤买房人合法权益的情况，因此需要在接下来的日子里进行纠偏。
房屋烂尾、房贷额度太紧，导致买房人被误伤，也是亟需进行调整的。
针对前者，预计今后将对房企在建项目加强预售资金监管，同时严加控制部分银行对资金压力较大的房企，进行不合理的提前抽贷、限贷等措施，达到保障消费者权益的目的。
某大，为我们带来的教训实在太多。
例如，为了加快回款，其在部分项目中违规预售，套取预售资金，成功逃避监管。
又例如，此前广发银行宜兴分行对某大提前抽贷，把本应在2022年3月到期的贷款，上诉法院要求查封恒大的账户资金和抵押物，采取贷款保全措施。
虽然数额不大，但事件无疑成为了压垮某大的其中一根稻草。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，对全国主要银行负责人强调“金融机构要按照法制化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
言下之意就是，“晴天送伞，雨天收伞”的嘴脸收起来，贷款该发发，该监管监管，不要搞出什么幺蛾子，让金融风险蔓延。
而针对后者，根据经济参考报，明年上半年的贷款额度，将提前至今年下半年发放，同时房贷利率有下调的可能。
也就是说，今年下半年信贷将会局部放宽。
事实上，广佛两地已经有多家银行开始下调房贷利率。其中，广州的广大银行首套房利率下降至5.60%，下降了40BP。
目前，广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%，已经是近段时间以来的低点。
未来还将有更多城市陆续跟上，不仅如此，中国银保监会曾指出，“将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。”
年末几个月，刚需们买房将会更加容易。
当然，这不意味着房价会立马逆势上涨。
“房住不炒”的思路始终没变，这段时间的政策，只是对于曾经过紧的调控进行适度放宽。
现在楼市的政策底已经来了，部分城市可能会打补丁，但总体楼市不会再加码调控。
毕竟调控的目的一直都不是要把房地产玩死，此前是“矫枉必须过正”，要先下狠手，把楼市打听话了，再给一颗糖，让它回归正常增长状态。
恰如钟摆的运动，在两端之间保持微妙的平衡。
如果继续保持当下的高压态势，一二线城市楼市会是什么样子？
库存低位，需求累积。
在土地投资方面，今年1-8月房地产开发企业土地购置面积10732.7万平方米，同比减少10.2%；土地成交价款6647.4亿元，同比减少6.2%。
换言之，房企拿地少了，开工少了，在“三条红线”压力之下，房企们最大的目标就是卖房。
在这一背景下，国庆期间多个城市楼盘暴跌，就算血亏也要出货收钱。
苏州某大型房企楼盘，甚至出现楼面价1.6万元/㎡，精装修房价仅为1.6万-1.7万元/㎡的奇观，相当于一套房价格暴跌超百万。
不过，国人“买涨不买跌”，叠加房贷下放紧张，因此，即使折扣空前，效果仍不显著。
今年国庆，中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积依旧显示，较去年同期下降33%。
这样的楼市长期持续下去是很可怕的。因此，房地产市场才需要进行微调，以便健康发展。
下半年降价潮还将陆续有来，抄底时机在路上。
现在的大部分买家都处于观望阶段，很多人都会问，房价还会降吗？什么时候可以上车？
根据克而瑞数据，截至9月末，有近半数房企年度销售目标完成率不及70%，同时，临近春节，工人薪资发放、银行贷款结算等都对房企资金提出更多要求。
因此接下来几个月，很多项目为了完成销售目标，尽快回笼资金，会通过各种方式让利买房人，如送车位、直接降价、首付分期等等方式，企图尽快出货。
这种情况能不能买呢？
对于急着今年上车的刚需来说，可以在年底扫货。
注意，务必多跑市场，亲身感受所在城市的楼市温度，遇到特别适合的项目可以考虑上车，早买早赚。
不过降价还分两种，一种是房企希望尽快回笼资金，顺着市场清货，对于部分楼层、采光等不好的盘进行促销，第二种是现金流压力大，甚至将近断裂，急于回款，因此项目大跳水。
这里涉及到的就是对于房企的选择问题，前者可以买，至于后者如何辨别？
感兴趣的可以查阅此前发布的《这是最新的房企买房黑白名单》查看，这里就不再赘述。
当然，通常来说，市场底才是买房的最佳时机，而这一时机又多在政策半年甚至更长以后。
具体到每个城市，市场底到来的情况还不太一样。不过，当你所在的城市成交回暖，价格止跌之时，说明市场底已经到了。
这个时期，成交量增加，开发商信心充足，停止促销甚至提价，就说明拐点要来了。
同时，政策风向也是一大参考标准。当前地方政府救市消息频出，不过大多局限于契税下调、限跌令等，没法改变大局。
只有限售、限购、限贷这三大武器松绑后，才是楼市回暖的信号。
还记得2018年那场大调控吗？先是山东菏泽打响了松绑第一枪，于12月提出取消对新房限售。
此后，珠海和广州陆续跟上。外地人在珠海买房门槛，从5年降低至连续缴纳社保1个月-1年不等。
同时，广州对房价限价进行调整，表示限价楼盘可以根据周边价格浮动来调整现价。
后面的事情你们都知道了——行情启动，楼市起飞。
当然，这次一二线城市的楼市回暖，更多是缓慢爬坡，回归正常涨幅。
不急着上车的普通人，还是努力在一个好城市交社保，攒钱攒资格。
尤其要盯准这类项目：
近期土拍中地价低，被靠谱大房企买下，并即将低价卖出的项目。
熊市中，房票极为宝贵！时代转身之下，请珍惜那些有价值，但现在还没有完全收紧限购的城市。
