Monday, July 4, 2022

房企融资策略

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作者:艾振强

从去年下半年以来,房地产面临着很大的困难,如何就现在和未来构建新的资本策略,是每一个房企应该认真思考和谋划的问题。

房企的资本策略,是一个很广泛的概念,因为涉及到的资本类型很多,每一种资本类型所对应的要求和特点都不尽相同,本文不可能对所有的资本类型都进行详尽的讨论,但知晓、熟悉是十分必要的。房地产发展这么多年,真正熟悉资本,了解资本的房企并不多,所以,房企的资本策略调整也是迫在眉睫。

房企的资本策略是一个很宏大的课题,要想真正形成适合自己的资本策略,应该从了解和理解各类资本开始。

PART

01

从传统金融机构中融资

【划重点】大多数房企最熟悉的金融机构就是以银行为代表的传统金融机构。房企最主要的开发资金,尤其是开发贷、销售中的按揭贷款、以及大量经营性贷款都是从银行等机构放出来的。在一些新的主题性融资中,传统金融机构也是很重要的资金提供者。

大多数房企最熟悉的金融机构就是以银行为代表的传统金融机构。特别是那些大本营在二三四线城市的开发商,他们打交道最多的就是银行等金融机构了。

长期以来,房企的老板和主要的高管是很愿意在金融机构上花时间的,他们也知道,要做房地产,至少要跟一些主要的金融机构有比较好的合作关系。

事实上,房企最主要的开发资金,尤其是开发贷等,还都是从银行等机构放出来的。房地产销售中的按揭贷款,还是主要由各个银行等金融机构来进行安排和发放。还有,就是房企的大量经营性资产,他们长期经营性物业贷款的来源和渠道也主要是银行等金融机构。

相比其它的融资模式,银行的开发贷还是成本最低的一种,所以,大家还是想办法从银行拿到开发资金。

但随着银行资金监管愈发严格,以及各地对于开发贷抵押和销售解押的不同政策,造成了有些城市的有些项目,要么要开发贷,要么索性不要开发贷而集中在销售的按揭贷款。这些政策的差异其实影响着房企如何更好地使用资金。

随着房企普遍提高杠杆,房企对于前融的重视程度很高,因此,房企将大部分精力放在前融上面,而银行因为必须满足四证齐全等审批条件,他们很少参与前融放款。

特别是2020年下半年以来,金融机构开始推“三道红线”等房地产金融新规,这些条件对于房企从银行拿到资金的难度明显在加大,不过,从今年以来,房地产的按揭贷款在加快发放,房地产的并购贷款在加大投放,但是对大多数开发商来说,开发贷仍然会保持相对稳定的规模,但是量不会有很大的突破。

不过,值得关注的是,在一些新的主题性融资中,传统金融机构也是很重要的资金提供者,比如有关双碳的投资,有关乡村振兴,共同富裕等主题下,各类金融机构、银行,尤其是一些政策性金融机构给予很多的创新。银行等金融机构在绿色融资、绿色贷款、绿色债券等方面正在加大力度,在涉及到的一些产业类的融资,高端智造,专精特新产业,中小微企业融资,产业园区融资等方面还是有很大的空间。

PART

02

从社会资本中融资

【划重点】房企大量的前融都是从社会资本中进行融资的,比如信托公司、基金,以及其它的机构融资。

房企大量的前融都是从社会资本中进行融资的。在这里,我们无意追求一个对社会资本的学术定义,大家可以自己进行相应的定义,在我看来,凡是传统金融机构融资以外的都是社会资本融资,这是企业实践中的做法。

所谓社会资本,我觉得最多的是这样几种类型:

{

一是信托公司

}

过去除银行融资之外,最多的就是从信托公司拿到融资。只是很多房企并不熟悉信托公司的实质。我们在18年前做信托公司的投资和管理的时候,就知道信托公司是受非银机构监管的,但是信托的本质决定了它可以用很多模式进行融资创新。这一点也恰恰说明了,截止到现在,信托公司仍然是很多房企最重要的融资渠道。

只是,随着对信托公司的房地产金融政策的收紧,信托公司给地产企业的融资的门槛明显在提高,房企从信托中拿到钱的难度在增加。

特别是去年下半年以来,不少的信托公司所发的产品暴雷,目前阶段,想从信托公司拿到钱还是非常困难的。

{

二是基金

}

有关基金的类型太多了,不是一些资本或企业负责资金的老手,可能也很难分清什么是真正的基金,什么是通道,什么是中介等等。

我从2000年开始接触基金,那个时候主要是真正的股权投资基金,比如当年在深圳和上海风靡的VC,风险投资和股权投资基金,是那个时候主要的基金类型。也因此,我对什么是真正的基金概念比较早就树立起来了。

后面,我们做过真正的房地产基金,这20多年的发展,各种类型的基金都出现了,作为房企,我们还是要对于这些基金类型了解和清楚。

第一种是真正的房地产基金。比如一些保险公司的房地产基金,一些金融控股机构的基金,一些海外的房地产基金等。有些房地产基金,他们主要投资的是一些资产类别,比如写字楼,物流设施,产业园区等,还有一些也投住宅类开发的项目,有些项目以股权为主,有些项目股债结合等各种形式都有。房企要第一时间了解清楚。

第二种是所谓的私募基金。私募概念是一个十分广泛的概念,作为房企来说很难分辨清楚。我们看私募基金,最主要看的是这个基金向谁募集,有向不特定的很多人募集,也有几个人募集的基金,这些基金都会出现不同的特点。

第三种就是所谓通道业务的基金。这类基金可能会和信托公司等合作,一方面找项目,一方面和信托公司等找钱,然后通过中介或者双GP等模式来进行房地产融资项目的合作。

无论是哪种类型的基金,最重要的是那些真正的投资者,以及和那些真正投资者链接的人、通道和产品,房企需要有能力识别,也需要有耐心和资金各方打交道,交朋友,逐渐建立比较强的链接,有助于房企自身的融资。

{

三是其它的机构融资

}

除信托公司和各种基金之外,还存在很多其它的机构性融资。比如,对于特殊资产的融资,我们有4大资产管理公司,还有一些地方性的资产管理公司。这4大资产管理公司的业务主要是针对问题资产、不良资产进行融资和投资,房企也会在这些方面和他们进行合作。

还有,就是房企和一些金控平台的合作。无论是央企的金控平台还是各个地方性的金控平台,房企和他们都可以在一些具体项目融资中开展合作。

PART

03

从投行和资管中融资

【划重点】房企需要明白谁是真正的投资者,谁是操盘者,谁是GP,谁是投行,谁是顾问,谁是中介。尽管投行的内涵十分宽泛,但各种类型的投行都发挥了重要的作用。而且,投行也是创新型融资的重要机构之一。

这几年很流行的各种证券化的产品,比如ABS,REITS等各类金融产品,人们很容易把操盘这些证券化产品的机构理解为投资机构,但事实上,他们大多数都是投行。

何谓投行?投行界人士肯定有他们专业的定义,从房企的角度来看,投行是一个很宽泛的概念。从中介,到专业的服务机构都是大投行的概念。

当然,很多做资产证券化的机构,也会做一些包销等业务,但是他们的本质还是投行。理解这些对于房企来说很重要,房企需要明白谁是真正的投资者,谁是操盘者,谁是GP(General Partner普通合伙人),谁是投行,谁是顾问,谁是中介。

尽管投行的内涵十分宽泛,但是各种类型的投行都发挥了很重要的作用。比如你要发行债券,发行资产证券化产品,甚至通过资管架构发行产品对项目进行融资等,这些都需要券商、资产管理机构等协助完成。

特别是去年下半年房企开始出现暴雷后,一些在香港上市的公司都聘请不同的投行机构来进行债务的重组,和资本市场的沟通等工作,投行的重要性更加显现。

从投行中融资,还有一类比较重要的机构,就是各种资管的机构和产品。由于很多资管类项目的发行主体可能是各类券商,所以我们也将这类产品归入到投行的范畴中。我们现在开始关注的很多资产证券化的产品系列中都可以看到资管产品的架构。

投行也是创新型融资的重要机构之一。前面我们提到的一些创新性金融产品,比如绿色债等,大多数都要通过投行等机构进行发行,我们有些规模房企,上市公司都在创新金融上发力,比如他们发行绿色债等,投行都是重要的发行途径。

PART

04

从资本市场融资

【划重点】房企决定从资本市场融资的时候,要做好以下准备:一是你是否已经准备好了相关的成本和费用;二是你要想清楚为什么上市;三是要仔细想好上市可能带来的限制和问题。

房企因为不能在国内A股市场进行融资,所以大部分房企都是通过香港资本市场进行融资。作为房企,决定从资本市场融资的时候,一些准备和规划是必要的。

一是你是否已经准备好了相关的成本和费用。比如,上市的费用不低,因为上市,很多的税务处理等成本都会出来。

二是你要想清楚为什么上市。是为了让自己的企业国际化,还是为了在香港资本市场进行融资,还是其它什么目标?这个问题必须想清楚,就是因为上市的代价很高,我们更要想清楚要不要上市这个根本性问题。

我们看到很多房企,在香港上市后,市盈率不高,资本并不喜欢我们房地产行业,尽管有些企业可以利用信用债等方式进行融资,可发现成本也不低,这些都需要深入了解才能更多去理解的。

三是要仔细想好上市可能带来的限制和问题。上市最大的问题就是房企为了短期的业绩,他们需要围绕年报而进行布局,长期下去,房企很容易出现短期主义、财务导向,而要实现的长期主义、长期进行战略布局、能力建设等很难做到。

当整个行业都在高周转的时候,问题还不大,但是当行业需要新的发展模式时,只顾短期业绩的导向并不利于房企的转型和升级,也不利于房企长期竞争力的建立。

PART

05

和国有资本的合作

【划重点】国有资本和民营房企的合作越来越规范,要求和门槛越来越高。一般民营房企与国企合作,其精髓是国企资金的超配。但随着国企管理越来越严格,国企在房地产方面的资金超配也受到严格地管控。

随着房地产行业的分化,很多房企都认为应该加大和国企的合作。我觉得和国企合作是大势所趋,但问题是,我们该怎样和国企合作?

过去这些年,很多在地方上有优势的区域房企,在和国企合作方面都积累了丰富的经验,有很多做法值得学习和参考。

一般和国企的合作,其精髓是国企资金的超配。但随着国企管理越来越严格,国企在房地产方面的资金超配也受到严格地管控。尤其是在初次合作中,大部分国企都要求在注册资本出资等方面,需要合作方同股同权,这对于房企来说是一个挑战。

而且,和国企合作过程中,有些国企财务比较稳健,他们不能做前融,也就是说,土地款都按照各自股权比例出资,这就加大了房企合作的难度。

还有些国企合作项目,他们也要求合作项目不能做资金归集,不能超配等等,这些要求和具体的实践,都要求房企在和国企合作中要搞清楚。

总体上看,国有资本和民营房企的合作越来越规范,要求和门槛越来越高,这是一个必然的趋势。

PART

06

和地方资本的合作

【划重点】房企和地方资本的合作是一种趋势。房企应该主动、广泛地深耕所在的城市,建立自己的地方资本网络,也应该不断提升自身操盘的能力和水平,形成良好的口碑,从而实现与地方资本的深入合作,实现双赢以及双方的可持续发展。

有些房企,在大本营城市深耕多年,他们和这个城市围绕房地产的各类资本都很熟悉,尤其是实业资本、民间资本,这个城市的很多企业主、出资人,他们也很认可这个房企老板,也很认可这个企业的操盘能力、产品和品牌,有些房企就利用这个优势,组合一些民间的资本进入到房地产的开发。

从二线城市杭州到三四线城市,不同的城市类型都有这样的企业。房企和这些老板之间的合作,大部分都是股权,所以很多房企更有信心,有能力去获取更多的项目。这个时候的民企,其实更多体现的是操盘者的能力和角色。

从长期来看,房企和这些地方资本的合作是一种趋势。房企为了和地方资本深入地合作,应该主动、广泛地深耕所在的城市,建立自己的地方资本网络,同时,应该不断提升自身操盘的能力和水平,形成良好的口碑,实现地方资本和房企之间的双赢,实现双方的可持续发展。

PART

07

和产业生态系统中的各种资本合作

【划重点】我们要更多地关注房企与所在的产业生态系统中的各种资本的合作。比如,与各种供应链环节的资本的合作,以及与央国企的建筑公司加强合作。

前面一种类型侧重讲的是有些本地房企、区域龙头,他们可以整合本地的各种资本参与房地产的开发和投资。

而这一种,我们更多地关注房企与所在的产业生态系统中的各种资本的合作。产业生态系统中的各种资本,大家都熟悉的就是各种供应链环节的资本。过去,我们讲得最多的是总包单位的垫资等各种供应链融资行为,但是随着一些房企的暴雷,在可以想象的一段时间内,指望供应链上的单位进行各种出资、垫资是不太可能了。

很多供应商,已经知道房地产行业现在生意不好做,他们已经在开拓项目类型上下功夫,大量承接政府项目、公建项目等,这也是一种趋势。

但我们也要关注到另外一种资本的合作,那就是很多央企和国企,他们每年需要大量的工程项目,他们可以带资参与政府的很多一级开发项目,在这样的框架下,房企能否找到合作的模式、架构和方案,是值得房企探索的。

尤其是在一些涉及主题的地产项目中,比如文旅地产,在一些综合性开发项目中,比如建设小镇项目,在一些社区开发项目中,在一些造城的项目中,房企可以在这些方面和央国企的建筑公司加强合作,解决这些项目的大规模资金投入的问题。

PART

08

房企搭建资金平台和通道

【划重点】面对未来的融资需求,房企要在自身平台和渠道的建设上下功夫。比如,建立自己的贸易公司、建筑公司、景观公司、设计装修公司,进行内部理财,设立或投资私募机构等。

面对未来的融资需求,房企需要在自身平台和渠道的建设上下功夫。有些房企开始建立自己的贸易公司,利用贸易公司进行集采等方面的业务,这些贸易公司可以进行贸易类的融资。

有些房企自己建立建筑公司、景观公司、设计装修公司等,这些公司也是非常重要的融资平台和渠道。

有些房企也试图通过内部的理财来解决融资的部分问题。理财主要是面向内部员工,这段时间的房企暴雷,内部理财计划也出现了很多的问题,值得注意。

有些房企设立一些私募机构,或者投资一些私募机构,需要注意的是,这些私募机构都受到不同程度的监管,房企在这些机构中要特别注意合法合规,不要盲目认为是自己的机构就可以轻易进行融资,恰恰是自己的私募机构,更加要小心,很多政策和法规对于自融等有严格的限制,不要在轻意间违法违规。

PART

09

结语

房企要想做好融资,首先得对这些不同类型的资本有所理解,这样才能知道每一种类型的资本能做什么,不能做什么。很多房企之所以暴雷,原因当然是多方面的,但这和不是真懂资本有很大关系。所以房企要想做好融资,制定好自己的资本策略,首先就要从了解、理解各类资本开始。

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