Wednesday, May 31, 2023

万达将上市,万科保利定增300亿,房企掀起股权融资潮

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房企打开了一扇新的融资窗口。

政府放宽境外上市融资,不动产私募投资基金获得支持。

2月17日,证监会放宽了境外募资等限制,房企境外IPO受到鼓励。

2月21日,中基协发布指引,允许基金投资存量住宅以及租赁住房项目,助力不动产领域形成“投融管退”的良性循环。

年后,房企上市、复牌、配股、REITs,风风火火的干起来。

1

万达商管和嘉创地产将上市

随着一系列人事调整,万达商管再次上市已越来越近了。

珠海万达的规模和营收都较为领先,其估值有望对标华润万象生活。商管类物企获奖迎来新的明星。

公告显示,2022年万达商管总收入达到533亿元,同比增长7.4%。熬过疫情3年,万达商管的年报表现较为优异。

最新发布的2022胡润百富榜上,王健林以1000亿身价再次夺得中国地产界首富。

2023年,万达商管拟开业购物中心数量达51个,为行业第一。

在各大房企仍在艰难求生之际,万达已走出别样的曲线。

3月3日,旧改企业嘉创地产宣布将以介绍方式在港交所上市,预期将于3月23日正式挂牌。

近三年,嘉创地产均实现财务增长。嘉创地产实现收益从4.8亿元增至7.8亿元,利润从1.3亿元增至2.4亿元。

资料显示,嘉创地产是一家精品住宅物业发展商,主要在东莞、惠州及佛山开发及销售住宅物业。目前,共有7个物业发展项目,包括5个已完成、1个持作未来发展及1个持作投资。

未来将继续在大湾区进行扩张,通过城市更新取得土地,主要是对旧城镇、旧工厂及旧村庄等进行改造。

2

佳兆业、景瑞率先复牌

目前,较多房企积极准备复牌。

因为根据上市规则,连续停牌18个月的证券或将被联交所除牌。

3月10日,披露去年上半年绩报后,停牌了近一年的房企佳兆业集团终于复牌。

这标志着,佳兆业风险化解工作取得重大突破。

尽管其股价大幅下跌,但这是其生存下来的重要里程碑。依托丰富的城市更新储备,佳兆业将加快回归良性经营轨道。

2021年,佳兆业合约销售约923.5亿元,全年交付41个项目约3.2万套房源。

2022年上半年,集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议,重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

佳兆业率先走出“央企+A M C +出险企业”纾困路径,有利于盘活商住项目资产,缓解短期流动性困难,经营基本面有望加快企稳回升。

3月14日,出险9个月后,景瑞控股复牌。

复牌表明房企不会走破产或退市之路,而是积极持续修复,逐渐恢复健康运营。

景瑞控股是继佳兆业之后,今年第二个复牌的出险房企。目前仍有融创、世茂、奥园、融信等近20家房企处在停牌阶段。

景瑞控股表示,已委任财务公司评估其资本结构、流动资金及探寻所有可行解决方案,以缓解当前流动性。

景瑞控股今年将加快在建物业及已竣工物业的预售及销售,补充营运资金;并寻求合适机会出售若干公司股权,以产生额外现金流入等。

3

增发配股:万科保利募资300亿

近期,房企配股融资较为活跃。

保利发展定增125亿元,万科定增150亿元,地产A股再融资风生水起。

保利和万科是行业的风向标。他们的信心回来了,也预示着行业也正全面复苏。

招商蛇口、大名城也宣布将非公开发行A股股份,同时福星和保利的A股增发也在推进中。

随着证监会进一步放宽了境外募资等限制,房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。

万科近期计划配股39亿港元H股。

2022年11月底至2023年1月期间碧桂园、新城、旭辉、合景泰富等6家民营房企完成配股,累计募资金额达84亿。

碧桂园募资高达42.4亿,优质民企募资10亿、预警民企13亿、风险民企2亿。

股权融资对于所有资能抵债的上市房企开放,如风险民企融创、世茂和金科都推出股权融资相关方案。

港股股权融资速度快,限制少。当前完成配股的6家民营房企都在港股上市,而A股(如金科、世茂股份)目前均处于前期阶段。

后期民营可能向引入国资战投的方向发展,改善资本结构,提高自身信用水平,完成保交楼工作。

4

REITs:新发扩募“双轮驱动”

从2021年首批基础设施公募REITs上市,到目前市场已形成了新发、扩募的“双轮驱动”模式。

近年来,REITs热度持续升温。截至去年末,累计25只REITs产品获批,其中上市24只,募集资金规模801亿元,总市值超过850亿元。

去年9月首批扩募的公募REITs启动,即中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT。公募REITs让企业有效实现“投融管退”。

开年来,包括招商公路、南山控股、九州通、中山公用等多家上市公司均公开将积极推进REITs项目。

证监会表示,将进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,以及保障性租赁住房和商业不动产等领域。

同时,保险资管公司也将入局REITs市场成为新玩家,以ABS管理人及投资者双重身份参与REITs业务。

本次5只扩募REIT新购入的资产均产生了稳定效益,未来也拥有较好的持续经营及营收的空间。较为丰富的存量资产储备,且可供扩募的园区项目类型多元,有可能在后期通过REITs途径置换出自持资金。

5

债务重组:超1000亿

随着楼市复苏,行业信心正在逐步恢复。

2023年以来,随着楼市复苏进程加快,房企债务重组进程也明显提速。

根据公告,中国奥园已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议,支持奥园进行全面债务重组及引进战投。

中梁控股和祥生控股的债务展期纷纷迎来新进展。而更早之前,融创、龙光、富力的境内债务重组方案也获得通过。

富力实现了境内外债券467亿元人民币展期,而龙光、融创分别实现了境内债223亿元人民币、160亿元人民币的整体展期。多家房企债务展期和重组,超过1000亿。

展期平均期限3年以上,为企业经营调整、回归健康轨道争取了时间。

6

地产债:民企净融资仍是负值

根据克而瑞统计,2月地产债发行规模回升,但受民营企业发行量较低的影响,地产债净融资额仍处负值区间。

2月,共16家房地产企业发行境内地产债20只,发行规模为238亿元,同比增长7.4%。2月境内地产债到期规模达320亿元,净融资额为-82亿元。

2月仅1家民营企业发行地产债,发行规模为4亿元,由中债增进公司提供担保。房企净融资额连续2个月落入负值区间。

房企3-4月迎来偿债高峰期

融资总量继续筑底,境外融资仍然处于冰点。

2月份,80家典型房企的融资总量为424亿元,环比减少24%。房企债券发行259亿元,环比减少19%。本月仅有万达发行境外债券,融资成本达到了11%。

7

市场在改善:住宅销售额增长3.5%

根据国家统计局数据, 1~2月份,全国房地产开发投资13669亿元,同比下降5.7%;其中,住宅投资10273亿元,下降4.6%。

同比降幅明显收窄。去年同期,全国房地产开发投资降幅达到10%,住宅降幅为9.5%。

地产销售也呈向好态势,商品房销售金额逐月回落的趋势得到扭转。

今年1~2月份,商品房销售额15449亿元,下降0.1%。其中住宅销售额增长3.5%。

总 结

“我对房地产市场企稳回升充满信心。”住建部部长倪虹在全国两会期间表示。

因为,近期住房项目复工率大幅提高,商品房成交量明显改善。1-2月份全国商品房的销售结束了13个月的负增长。

一切都是欣欣然的样子。

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