Monday, June 14, 2021

ESR收购黑石澳洲189亿物流地产

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作者:Susie Sun

4月18日,一位知情人士称,黑石集团已同意以约29亿美元(189亿人民币)的价格将澳大利亚的仓库和物流资产组合出售给ESR Cayman Ltd.(易商红木)。

据知情人士说,该交易涉及黑石集团旗下Milestone Logistics持有的约45项资产。其中一位知情人士说,该物流投资组合由黑石集团整理,涉及数十笔个人交易,始于2016年与澳大利亚开发商Goodman Group的一笔交易,该投资组合目前拥有98%的入住率,其客户的租赁期限平均超过7年。

根据彭博的数据显示,该笔29亿美元的交易将成为澳大利亚至少五年来最大的房地产交易。它还强调了仓库方面的交易增长,这已成为最受欢迎的房地产类别之一,部分原因是在疫情期间在线购物激增。

资料显示,ESR (易商红木)为亚太地区最大的物流地产平台,总部位于香港,网络遍布中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度。截至2020年12月31日,ESR总资产管理规模为299亿美元,管理资产总建筑面积为2010万平方米。

不久前,“PE之王”黑石率先在国内物流地产领域,完成了一场11亿美元的扫货

1月20日,黑石宣布已经从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区,黑石房地产机会型基金将持有该物流园区70%的股权,富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。

早在去年11月9日,富力地产已经发布公告称,富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。根据合并协议,该物业价值为63亿元人民币

最终,黑石以11亿美元(约合人民币71亿元)拿下了这笔交易。收购完成后,黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一,物流仓储总面积将达到5300万平方英尺,遍布中国23个城市。布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。

若只计算大湾区,黑石目前有5个园区在运营中,2个园区在东莞,另外有3个园区在佛山,园区的平均出租率在98%。

黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示,粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心,也是中国最大的物流市场之一。

自2013年起,黑石就在中国市场布局物流地产,并作为其在中国投资的重点方向。而今年的疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展,也促使黑石更加重视物流地产的收购。况且,本次所收购的物业在市场上较为稀缺。


广州国际机场综合物流园,围绕大湾区重要交通枢纽白云国际机场进行建设。园区距离广州白云机场仅15公里,能够实现3小时覆盖整个珠三角,是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区,因此该园区在区位上具备一定的优势。

黑石的投资策略

黑石在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石旗下地产基金以机会型为主,但它却较少涉足开发或培育期的物业,而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。其致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产,然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产,并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。

为了能够迅速修复资产,黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队,然后以收购方式助其迅速提高市场份额。在这个过程中,黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上,从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的,并通过提高杠杆率来放大资本收益,待物业资产升值后,黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

“修复”的经典案例则是黑石对希尔顿的收购。

2007年秋天,黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。然而,席卷全球的金融危机随后来袭。

黑石开始主动出击,拯救希尔顿。通过大力整顿希尔顿管理团队以及大胆推动希尔顿的特许经营策略,希尔顿的经营和财务状况持续改善,不仅熬过了金融危机,还迈向了IPO。

2013年12月,希尔顿在纽约证券交易所成功上市,黑石的股权投资升值两倍,净赚进100多亿美元。此后黑石逐步抛售希尔顿股权,在彻底退出投资后,黑石实现约140亿美元利润,回报是黑石初始投资的三倍多。

“地产之王”的称号当之无愧。

黑石与中国房地产市场的缘分始于2008年。自2008年黑石完成第一笔投资起,据不完全统计,黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。​​​​

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