Monday, June 14, 2021

在拿地方面,民企和国企各有什么优势

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作者:明源地产研究院 艾振强

此前,中指研究院发布了2021年前三月国内房企拿地面积和拿地金额排行榜TOP100,这个榜单很多人稍微仔细看,就会发现一个有趣的现象:

拿地面积前十强里面,只有融创和滨江两家房企是纯民营房企;而拿地面积前十强情况则稍微好一些,有万达、融创、碧桂园、新城控股这四家,占比也不到一半,国资房企拿地能力之强,可见一斑。

如果把这个榜单,换成是各个一二线城市的地区拿地排行榜,那民企的比例可能会更低。土储是直接决定房企发展潜力的因素,目下拿地的多寡,直接决定未来销售业绩排行榜的变化。

虽然目下国内房企销售排行榜,TOP10榜单还是以民营房企为主,但是按照眼下拿地规模这个新趋势,未来排行榜上的格局必然会有翻天覆地的变化。导致地产行业竞争格局变化,最大的因素就是,在新的融资和调控政策下,国资房企和民营房企的竞争能力发生重大变化:

国资房企里面又分为央企和地方国企两种,两种房企的竞争优势是不一样的。

央企的核心优势在于资金实力,体现在融资能力和融资成本上的长处,其他类型房企无人能及。大型央企的融资成本,一般能比普通上市民营房企做到低2-3个点,甚至更多。即使是央企的一些新成立的项目公司,在机构评级里面也能做到A以上,民企50强的母公司很多都达不到A级,这背后的巨大差距,是央企背后强大的国家资产作为信用背书。

特别是在三道红线以及一些列融资新规以后,金融机构的避险意识越来越强,在有限的涉房贷款额度下,会优先考虑给国企,特别是央企融资。大型的金融机构,大多也是属于央企国企阵营,同属一个体制内的兄弟单位,“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距,已经不是融资成本高低的问题,而是有没有资格融资,能不能融资的问题。越往以后走,越是大体量,商业自持比例越高的项目,民企身影出现在土拍场的概率就越低。

地方国企优势,在于信息的不对称,以及地方政府的持续投入。这两年的公开土拍市场,有一个非常典型的特征,就是作为“地头蛇”的地方国企越来越强,拿地生猛势头无出其右。热门地块高价地,或者说高自持比例的地,都是地方平台公司最敢拿,不管到底算不算得过账。新区,远郊区的冷门地块,别的房企不敢拿的,地方平台公司扎堆拿。以至于,很多城市的2021年前三个月的房企拿地排行榜,top5清一色都是当地的国企或者平台公司。

地方国企在土地市场的信息上,有其他房企不能望其项背的优势,说得简单直白点,很多平台国企跟国土部门都是在一栋楼办公,土地的来龙去脉,上市时间,是不是哪家公司勾的地,中间涉及的具体规则,他们最为清楚不过了。知道的消息多了,能少走很多弯路,拿地都是精准操作。

什么原因驱使了地方国企拿地如此猛?有一部分是为了给地方政府托底,把土地的价格预期往上拉;一部分是为了修建安置房,拆迁还房,人才用房等;一部分是为了解决地方政府债务问题,用土地融资,换一种路径给捉襟见肘的地方财政输血;还有一部分是因为领导想拿地,为了拿地而拿地,只要有了地,就有项目可以开发,可以土方工程,搞总包施工,装修,材料这些上下游板块的招标,金额都不是小数字,操作的空间很大,地产人都懂的。

另外一方面,地方国企也是不差钱的主,尤其是在本地区域内。那么问题来了,平台公司拿的钱哪里来的呢?是不是都不用交土地款,直接开个白条就行,反正都是自家人。实际上,并不是这样的,国企的生意也要经得起审计。通常操作,都是地方政府在注册公司的时候,注册资本金设得很高,前面并不实缴,后面将实缴的出资用于支付土地款,左手拿出来的钱右手接住又进了兜里。这才是地方平台公司,拿地不差钱的根本原因,子弹可以无限循环。

民营房企在国企面前,最大的竞争优势是经营效率和经验。比资金和信息渠道,绝大多数民企房企是比不上了,但是民营房企也不是一无是处,甚至是有的人说的以后民企全部死掉,因为民企有自己的优势,特别是在前几轮地产周期当中,也积累了不少高效,高质量开发的经验。

国企手里面的地越来越多,但是自己开发的却不多,这在地方国企身上表现尤为突出。这里面有多种原因:一种是本身公司就没有开发功能,也没想过要做开发的,拿地纯粹是一种政治任务;一种是本身涉足地产领域时间不长,在开发经验,人员储备上不足的,想找民企合作先学习下;

还有一种,是想实现地块高效开发,让资产快速变现,实现业绩的。在大家的印象里,很多国企开发速度都很慢,民企半年开盘的,国企要一年甚至更长时间才能搞完,这是体制决策流程上的差异。举个简单例子,很多国企,公司规模翻了几倍,但是编制没怎么增加,因为要增加人是一个很麻烦的事情,头一年就要报备增加编制,而且还不能一下子增加太多,直接导致后面人手不够,很多工作只能缓慢推动。

因此,国企拿地后跟民企合作,是有很大的现实动力的。民营房企在管理机制,人员激励,分配制度上有很大的灵活性,能够最大限度激发效率,将国企手里的土地以较快的速度开发呈现。

目前已经有很多民企和国企在合作了,未来还会越来越多,多搞合作是未来民营房企的一个重要生存之道。

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