Tuesday, July 5, 2022

融资松绑缓解民营房企资金压力?业内回应:没那么乐观!

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作者:陆瑶

民营房企融资开闸,让业内看到一丝曙光,然而,在民营房企债务频繁出现违约的背景之下,也仅只有少数房企可以通过融资实现现金流的平衡。

5月24日,中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证(CRMW),助力新城发行2022年第一期中期票据。同期,旭辉的相关融资工作也在推进中。

业内普遍将示范房企的融资动作视作一个积极信号。华泰证券固收分析师张继强指出,来自监管层的支持,以信用保护工具支持地产民企债券融资,是对缓解民企融资难的进一步落实。

但这是否能带来民营房企融资的全面回暖呢?答案是否定的。有资金缺口较大的出险房企内部人士向第一财经表示,现阶段下不会有金融机构向急需资金的出险房企投入新资金,所以融资开闸对于出险房企来说只是个伪命题,公司依然只有通过加大资产出让以及债务重组等方式进行自救。

不过,对于未爆雷的房企来说,融资的难度已大幅度降低。“资金还是不缺的,金融机构大量资金需要寻找出口,这也意味着,未来可能不会再有太多新的房企爆雷事件。”一家华南房企相关负责人表示。

未出险房企已获支持

5月16日,国家队创设信用工具助力地产民企实现公开市场融资的消息传出,并迅速落地。龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被选定为示范房企,于上周陆续成功发行附带信用保护工具的债券,合计发行规模为24亿元。

其中,3家房企发行境内公司债所配合的信用保护工具,皆由中证金融与以上三笔债务的主承投行机构合作创设。

同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企,新城的融资动作有了切实进展。

5月24日,据中债信用增进公司披露,该公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证,助力新城控股发行2022年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元,支持新城控股融资总规模不超过10亿元。

另据知情人士透露,旭辉也是第一批接到监管指导的示范民企,但当时该公司此前的发债额度已用完,先向监管部门申请了新的发债额度。目前该项工作基本完成,本周内有望推进新债券的发行。

对于冰封已久民营房企融资而言,业内普遍将此解读为重大利好,认为这有望成为民企破冰的契机。上海证券地产分析师金文曦认为,民营房企融资环境正在逐步回暖,其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。

华泰证券固收首席分析师张继强指出,2022年以来,监管就支持民企债券融资密集发声。3月政府工作报告明确提出“完善民营企业债券融资支持机制”,随后证监会表示将推出支持民企债券融资的举措。而本轮政策宽松中首次为房企设立信用保护工具,专项支持地产民企,帮助规避违约风险,更具针对性。

“民营房企融资难,是地产信用风险持续蔓延的重要原因。”张继强表示,“由于地产行业拐点未至,投资者出于避险也大多规避地产民企。本次政策直接支持地产民企融资,且通过信用保护工具减少投资者‘后顾之忧’。”

张继强认为,在行业景气度下行、违约频发情况下,信用保护工具的设立更具价值。若房企违约,投资者依靠信用保护工具可提升回收率,政策提振信心的针对性更强。

出险房企融资通道依然关闭

这不是监管层首次在房企融资方面给出指导动作。据长江证券梳理,2021年10月中旬以来,监管层开始全方位关注“房地产风险”,金融领域监管多次表态,维护房地产市场健康发展和良性循环,彼时“政策底”便已全面确立。

业内普遍认为,2021年末时,民营房企的标准化融资闸门已渐次开启,但在市场信心持续下降的情况下,投资者的认购意愿并不强,使得民营房企融资的推进难度较大。

这从房企2022年以来的发债表现上可窥见一斑。

华泰证券数据显示,2022年1-4月,房企境内债发行规模约1950亿元,同比下降43.17%,房企境外债发行规模约456亿元,同比大幅下挫68.52%。房企公开市场融资明显倚赖境内债发行,而地产境内债发行出现明显的两极分化,2022年初至今,央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。

另据中指院监测,从历史记录来看,3、4月为信用债的集中发行时段,但今年4月过早、过快地结束了发行窗口期。4月份来看,发行人全部为央企、地方国企。地产民企融资相对难度较大。

事实上,多位业内人士向第一财经表示,当前的市场环境下,如果没有相关信用保护工具的背书,即便是目前业内公认资金信用状况尚可的民营房企,发债难度也颇高。

近日,据上交所披露,某上述优质房企的一笔小公募的状态更新为“已反馈”,拟发行金额超50亿元。对于这笔小公募的发行前景,上述固收分析师坦言,肯定无法一下完成50多亿的发行,但即便分批次,最终发行结果也“很难”。

值得一提的是,2022年4月,央行、外汇局印发通知要求,金融机构区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。

但很明显的是,民营房企仍难以广泛受益。有华南房企内部人士向第一财经表示,尽管央行要求银行的放贷额度不能少于去年同期,但是现在这个行情下,银行不敢放,“如果出现坏账并没人兜底,所以还是银行还是会把更多的额度给国央企和比较稳定的民企”。另有出险房企人士则直言,公司早已停止拿地,开发贷的情况即便改善了,也无法感受。

5月23日,央行、银保监会再召开形势分析会,研究部署加大信贷投放力度,并提及保持房地产信贷平稳增长。尽管近来监管层频繁释放积极信号,但有房地产业内人士认为,无论是加大信贷投放力度,还是降LPR,如果钱没有流入房地产,实际上仍然起不到救市的作用。

期待融资纾困并不现实

如今,几家示范房企陆续成功发债,是否意味着民营房企的融资有机会实现真正的破冰呢?多位受访人士对此保持较为谨慎的态度。

从纯市场的角度来看,当前许多地产债一二级市场存在价差,“有些优质房企的债券价格尚且在70多元,各种久期都覆盖,作为一个理性的投资人,肯定是先从二级市场买入,”有券商投行部人士表示,“除非二级市场的价格能向面值快速修复,比如企业出现重大利好或者股东注入流动性等,促使二级市场的价格逐步追平,这之后,才有望恢复融资。”

而对于出险房企来说,其再融资的破冰难度很大。上述分析人士指出,此前煤炭行业违约的企业,现在能做到的也只是把到期的存量债务还上,“像冀中能源等企业一直希望能重建信用,实现资本市场的再融资,但已经过去一年多了,目前还是没能达成。”

事实上,当前的市场环境下,即便是公认的优质民营房企,若没有信用背书,短期内发债再融资的难度同样很大。某家整体资金实力较好民营房企内部人士向第一财经透露,其所在公司早些时候能够顺利发债得益于担保。

有出险房企内部人士亦向记者坦言,未来再融资寄希望于来自监管层的信用背书。

有金融机构人士表示,带信用保护工具发债的民营房企未来会增加,“但仅限于硕果仅存的几家”。某资管固收资深分析师则预计,“可能暂时到新城左右止步,未来看看雅居乐这波房企有没有机会被纳入。”

上述券商投行部人士则持有更为悲观的态度,“不要看能否扩容,先看几家示范房企有没有第二轮发债的机会。”

不过,有长期跟踪地产板块的券商分析师则认为,未来示范房企有机会利用信用保护工具再次发债,但主动权并不掌握在企业手里,而在信用保护工具的创设机构手中。至于发债房企名单的扩容,更多的在于监管层的态度。“整体而言,金融机构都是风险厌恶者,不会随意用自己的信用给房企担保。”

对于民企融资恢复正常的关键,核心在于销售的回暖。亿翰智库研究总监于小雨表示,出险企业破冰的关键在于市场的恢复。指望融资性现金流来缓解的可能性很小,信心重建不是一朝一夕能够完成的,而且就算重建可能也是最后一个被关照的对象。

“在当前的形势下,救房企就是救房地产行业,救房地产行业的本质则在于救经济,而救经济则依赖于疫情干扰的最小化、消费复苏、经济整体企稳回升、居民就业与收入的预期转向乐观以及政策方面的持续刺激。”西政资本认为,“通过金融支持或信贷宽松救助民营房企存在逻辑上的短板,扩大对民营房企的救助范围也存在现实效果的局限性,而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的回暖,尤其是经济的向好以及房地产行业的良性循环。”

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