作者：哏都地产人
关于地产投资，无论收并购、招拍挂或者旧改，行业发展二三十年，早已形成了一套基本的理论和方法，决策指标无外乎净利率、IRR、ROE、ROIC、资金回收期、峰值等等。
不同风格的公司，侧重点不同而已：
侧重报表盈利能力的公司，更关注静态的净利率；
坚持快周转的公司，更关注股东资金回收期；
资金不那么充裕的公司，可能更关注股东资金峰值；
疯狂扩张跑马圈地的时代，可能为了布局什么都可以放松……
然而物极必反，三条线、两条线、开贷按揭都不见，拆东墙，补西墙，快速周转哭爹喊娘！恒大暴雷，阳光城延期，昔日的巨无霸接连懵逼，带动地产市场在今年三季度彻底凉凉！搞促销、上分销，客户不买账，渠道乱敲诈，优惠动辄五个点，分销竞相提点位，两端轻松杀掉8-10个点货值，昨天说阳光城7%的净利率，如此一杀几乎归零！本人大胆臆测，绝大部分房企今年四季度的销售，是没有什么利润的！
遥想当年拿地，很多企业的决策标准：
股东资金15%-20%计算利息，项目净利率要达到10%！（怎么不抢劫呢）
股东资金要12个月回正！（直接卖项目更快）
想说行业确实曾经暴利，但是哪个行业能一直如此暴利！
这种决策指标，逼迫城市或者项目投资人员，只能加杠杆，搞前融，加预期，赌明天，为了拿地获取资源，甚至可能出现内部公关通过决策，因为决策指标本身就是痴人说梦！
现在回头看，前融没了，预期出现了逆转，项目不亏损就不错了，很多项目考虑股东投入资金高额计息后，亏得一塌糊涂！
如今地产市场，说一地鸡毛有些扩张，对部分城市来说哀鸿遍野绝不过分。
潮水退去，冷静思考下，为何会出现今天的情况？
胡乱制定决策指标固然不合理，其实根本原因在于很多公司虽然在可研阶段都会做敏感性分析，但是真正关注敏感性分析结果的少之又少。一句话，地产投资，不但要有决策标准，更重要的要有底线思维！这是很多民营企业里，职业经理人不敢和老板提的，因为你和老板说，我怎么样不会亏，老板会觉得你在开玩笑吗？我拿地是要赚钱，不是不亏。但是这里面忽略了一点，投资有风险，注重收益更要注重安全！！！
下面谈一下本人理解的安全底线，与大家探讨！
影响地产项目决策的无非就是售价、去化速度、成本、费用、税金、融资这六个因素。
1.融资：基于现实的金融环境即可，金额要切合实际，考虑一点利率上浮，一般拿地半年后融资就可以落地，这个受政策影响相对较小，因为间隔时间短；
2. 费用：根据过往经验基本可以比较准确预估；但需要考虑项目可能面临的极端情况，比如销售遇阻可能产生的渠道费用，重要事项协调可能产生的增量费用等；
3. 税金：是根据其他因素计算出来，关注点在于退税，税务环境不确定性较大，底线思维，可以筹划但是不考虑退税，尤其土地增值税，今天财政宽松，沟通就能退，明天财政紧张，退不出来的比比皆是；
4. 成本：根据产品线基本能够确定，考虑下材料价格上涨即可，一般来讲，企业都有不可预见费，要留足，个人见过部分企业为了拿地，觉得这个没用，当成本最后突破时，都傻了眼；
5. 售价和去化速度：这两个是相互影响的，要根据同区域同级别开发商现有项目的价格和流速来推导，不要盲目自信自己能做到唯一，尤其去化速度，不要超越现有项目，价格要考虑到市场转冷的情况，底线要做到九折（关键时刻可以降价跑量）。商业资产和车位储藏间的去化比例要有市场支撑，去化不了的不得计入销售货值，不能为了拿地一切都计入货值，否则就会出现有利润没现金流！近期暴雷房企大多被这些所谓的沉淀资产拖累！
综合上述前提假设，股东资金按合理的成本8%-10%（略高于平均融资成本）计息后，如果项目还能不亏损，那么这个投资至少能保住老板的资金机会成本，这是最基本的底线。很多项目，正因为没有做过类似压力测试，打足了预期后被市场打脸，导致血本无归，职业经理人走了，给老板剩下烂摊子。
