Tuesday, July 5, 2022

房地产项目投资,底线在哪里?

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作者:哏都地产人

关于地产投资,无论收并购、招拍挂或者旧改,行业发展二三十年,早已形成了一套基本的理论和方法,决策指标无外乎净利率、IRR、ROE、ROIC、资金回收期、峰值等等。

不同风格的公司,侧重点不同而已:

侧重报表盈利能力的公司,更关注静态的净利率;

坚持快周转的公司,更关注股东资金回收期;

资金不那么充裕的公司,可能更关注股东资金峰值;

疯狂扩张跑马圈地的时代,可能为了布局什么都可以放松……

然而物极必反,三条线、两条线、开贷按揭都不见,拆东墙,补西墙,快速周转哭爹喊娘!恒大暴雷,阳光城延期,昔日的巨无霸接连懵逼,带动地产市场在今年三季度彻底凉凉!搞促销、上分销,客户不买账,渠道乱敲诈,优惠动辄五个点,分销竞相提点位,两端轻松杀掉8-10个点货值,昨天说阳光城7%的净利率,如此一杀几乎归零!本人大胆臆测,绝大部分房企今年四季度的销售,是没有什么利润的!

遥想当年拿地,很多企业的决策标准:

股东资金15%-20%计算利息,项目净利率要达到10%!(怎么不抢劫呢)

股东资金要12个月回正!(直接卖项目更快)

想说行业确实曾经暴利,但是哪个行业能一直如此暴利!

这种决策指标,逼迫城市或者项目投资人员,只能加杠杆,搞前融,加预期,赌明天,为了拿地获取资源,甚至可能出现内部公关通过决策,因为决策指标本身就是痴人说梦!

现在回头看,前融没了,预期出现了逆转,项目不亏损就不错了,很多项目考虑股东投入资金高额计息后,亏得一塌糊涂!

如今地产市场,说一地鸡毛有些扩张,对部分城市来说哀鸿遍野绝不过分。

潮水退去,冷静思考下,为何会出现今天的情况?

胡乱制定决策指标固然不合理,其实根本原因在于很多公司虽然在可研阶段都会做敏感性分析,但是真正关注敏感性分析结果的少之又少。一句话,地产投资,不但要有决策标准,更重要的要有底线思维!这是很多民营企业里,职业经理人不敢和老板提的,因为你和老板说,我怎么样不会亏,老板会觉得你在开玩笑吗?我拿地是要赚钱,不是不亏。但是这里面忽略了一点,投资有风险,注重收益更要注重安全!!!

下面谈一下本人理解的安全底线,与大家探讨!

影响地产项目决策的无非就是售价、去化速度、成本、费用、税金、融资这六个因素。

1.融资:基于现实的金融环境即可,金额要切合实际,考虑一点利率上浮,一般拿地半年后融资就可以落地,这个受政策影响相对较小,因为间隔时间短;

2. 费用:根据过往经验基本可以比较准确预估;但需要考虑项目可能面临的极端情况,比如销售遇阻可能产生的渠道费用,重要事项协调可能产生的增量费用等;

3. 税金:是根据其他因素计算出来,关注点在于退税,税务环境不确定性较大,底线思维,可以筹划但是不考虑退税,尤其土地增值税,今天财政宽松,沟通就能退,明天财政紧张,退不出来的比比皆是;

4. 成本:根据产品线基本能够确定,考虑下材料价格上涨即可,一般来讲,企业都有不可预见费,要留足,个人见过部分企业为了拿地,觉得这个没用,当成本最后突破时,都傻了眼;

5. 售价和去化速度:这两个是相互影响的,要根据同区域同级别开发商现有项目的价格和流速来推导,不要盲目自信自己能做到唯一,尤其去化速度,不要超越现有项目,价格要考虑到市场转冷的情况,底线要做到九折(关键时刻可以降价跑量)。商业资产和车位储藏间的去化比例要有市场支撑,去化不了的不得计入销售货值,不能为了拿地一切都计入货值,否则就会出现有利润没现金流!近期暴雷房企大多被这些所谓的沉淀资产拖累!

综合上述前提假设,股东资金按合理的成本8%-10%(略高于平均融资成本)计息后,如果项目还能不亏损,那么这个投资至少能保住老板的资金机会成本,这是最基本的底线。很多项目,正因为没有做过类似压力测试,打足了预期后被市场打脸,导致血本无归,职业经理人走了,给老板剩下烂摊子。

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