直接地产投资，指的是常规意义上的房地产投资行为，通过对住房、商铺等单一地产进行直接收购，并以出租或后续脱手的方式获取投资收益。在中国，直接地产投资成为了除股市外最主要的投资方式之一。
随着一二线城市城镇化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场向存量市场转变已成为主流趋势，中国房地产已进入新的阶段，居民的房地产投资行为也将在投资逻辑和行为方式上发生重大的转变。
过去20年，房地产是中国居民财富增长最大的驱动力之一，其巨大的财富效应与经济增长阶段、政策环境和文化传统的关系密不可分。据研究数据表明，中国家庭住房拥有率高达87%，城镇人口中拥有两套及以上住房的家庭比例则超过21%，房产价值占中国家庭总资产的比例接近60%——这些数据都远高于美国、英国、日本等发达国家。
直接地产投资：
特点：直接地产投资，也就是传统的购买房产，最主要的优势在于投资策略和操作完全受投资者本人掌控。地产项目所处地段、价格、环境、资产类型、投资结构（是否利用金融工具）的选择完全可由投资者个人决定。此外，地产价值目前仍然稳定，短期无需考虑房地产价格的大幅波动，投资风险极低。因此，直接地产投资可以使投资者永远选择熟悉的方式，对投资回报和风险也有着充分的预期。
无论是商铺或是住房，无论是从选择标的、参与投资、租客选择或是最终退出，其操作方式相对简单，更能被大众所理解。
劣势：然而另一方面，低风险和操作难度同样意味着更低的投资回报率。通常情况下，直接地产投资的收入以租金为主，在这种情况下，国内一二线城市的平均的个人房产投资年回报率仅1-3%。因此处于低风险角度考虑，对于大多数投资者而言，直接地产投资更多的是作为将现金转化为其他保存形式的一种方式。
另一方面，对于全投资周期的完全掌控也同时意味着更深的参与度。从投资、选择租客、租金收入，到后续的房产出售，都需要投资者极大程度的亲力亲为。这种特殊性导致该种投资行为更无法规模化。
在投资前景方面，随着中国房地产市场进入下半场，这些因素正在发生新变化。包括在新的政策限制和税收环境下，买房、屯房、卖房的成本正在不断的攀升。
在十三届全国人大公布的立法计划中，房地产税法已经被列入条件比较成熟，5年内拟提起审议的项目，房产税的到来只是早晚问题。届时，过多的房产将不再成为一种投资方式，甚至将演化为投资者的负担。
而且在交易方面，自新“国五条”推出以来，各地也都强化了针对短期内非自住房交易的税收政策以抑制投机行为。炒房团经过了十多年的火爆，如今已几乎销声匿迹。
因此，在房价趋于平稳的阶段中，杠杆效应的大幅弱化和成本的增加使得过往单纯的买房投资模式不再有效。但新形势下房地产未来仍将是重要的财富载体，在这种背景下，转变地产投资的思路对于财富升值而言将更加重要。
私募地产投资：
特点：私募地产投资，通常由基金管理团队发起，以私募的方式向机构或个人投资者进行资金募集，并对地产项目进行投资。投资方向广泛，从含有经营现金流的商业地产到尚未开发的土地资源均可选择。基金的管理、投资和退出将由基金团队全权控制。
私募基金相对于个人投资，资产规模远大于后者。因此能够进行完整和大型的商业地产项目投资，通过合理的开发、管理和经营后，私募地产项目的目标是在经过5-7年左右的投资期后在项目退出时取得较高回报。通常年收益率可达到15%以上。
劣势：由于基金将由管理团队全权负责，因此投资人对于资金的流向和投资的操作没有把控力，投资回报将更多取决于管理团队的专业能力。因此相对于固定的直接地产投资，私募地产风险更大。此外，一般情况下，尚处于投资期内的资金无法取回，限制了投资者资金的流动性，对于投资者本身的抗风险能力、净资产有较高要求。
按需选择，分散投资
在两种投资所需的资金量方面，无论国内还是海外，直接地产投资所需资金额动辄在几十万到数百万美元以上。与私募地产的投资额要求相差不大。 因此投资者在进行选择时，应更多考虑自身情况和需求，更可选择两者兼顾。既通过直接投资作为资产存放的一种稳妥方式，又可选择私募地产以谋求更高的投资收益。
