近日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在2022金融街论坛年会上表示，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。
人民银行行长易纲也表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。
在一系列利好下，房企融资不断传出实实在在的好消息。
仅与万科相关的融资新闻就层出不穷，且额度巨大。
11月21日，万科计划新增500亿融资，创下2018年以来金额最大的融资框架，融资意愿明显增强。
11月22日，中国银行间市场交易商协会发布消息称，万科已表达了280亿元储架式注册发行意向，创下“第二支箭”扩容后房企发债最高额度。
11月23日，交行、中行先后宣布与万科签署全面战略合作协议，分别为万科提供1000亿元综合授信额度。
随后，多家银行迅速跟进，密集与房企签约给予授信额度。据不完全统计，23-24日两天，银行向房企提供的意向性融资支持超1.2亿。其中，万科一家获得的授信支持额度为6000亿，占据半壁江山！
受该事件影响，11月25日，万科股票上涨8.11%，与10月底的最低点相比，涨幅超30%，股价重新回到17元左右的合理区间。
作为头部标杆房企，万科的融资情况是行业融资的一个缩影。万科融资的变化也折射出其经营状况，以及管理层对未来市场的预判。
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万科获6000亿银行授信，
民营房企融资加速度
11月23日，中国人民银行正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即此前盛传许久的“金融16条”。
于此同时，一大批房企获得了国有大型银行的授信额度。据不完全统计，11月23-24日，国有六大行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向授信额度超1.2万亿。
其中，万科在此轮授信中收获最大。据媒体报道，每家大行都为万科提供各1000亿授信额度。万科获得的授信总额可能高达6000亿。
图表1：近期国有银行为房企提供授信情况
资料来源：财联社、网上公开资料，爱德地产研究院整理
自“第二支箭”射出以来，中债增进一步扩容加快落地。
继龙湖集团、美的置业、新城控股三家民营房企开展储架式注册发行工作后，11月22日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，创下“第二支箭”扩容的最高纪录。
此外，金地也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。截至目前， 交易商协会披露的储架式注册发行额度已达930亿元。
图表2：交易商协会“第二支箭”发文后受理情况
资料来源：中国交易商协会，爱德地产研究院整理
另据媒体报道，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股、中南建设、旭辉等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。
11月23日，据交易商协会透露，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
除了发债，民营房企在境内债展期、配股融资等方面也迎来转机。
11月10日，富力完成了旗下135亿元的境内债展期，成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。
11月15日-16日，碧桂园、雅居乐先后宣布配股融资，分别筹资14.63亿港元、7.83亿港元。
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万科2022年发债同比大增60%，
借窗口期再融500亿
融资窗口终于松动并扩大，作为优质民营房企，万科自然也不会错过融资的绝佳机会。
11月21日，万科发布公告称，董事会同意向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具授权。
据了解，2018年-2021年，除了2020年外，万科股东大会都审议通过了授权公司发行直接债务融资工具的议案，额度分别不超过人民币350亿元、320亿元、300亿元。如此来看，2022年万科在融资方面比往年更加激进。
根据公告，发行种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合；发行时间亦可一次或多次发行。
募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资，包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等。
这说明万科的融资计划较为灵活，在融资形式、发行时间和募资用途等方面还没有具体的计划，只是为了增加融资资源储备，以便支持公司长期健康稳定发展。
从2022年以来的发债情况来看，不难看出万科的融资颇为顺畅。
2022年开年以来，随着国内融资监管放松，万科在短短两个月内连发3笔中票，成为今年首批实现融资破冰的房企。
今年前11月，万科累计发债融资244亿元，比去年同期增长63%。其中，发行公司债88.9亿元，发行境内外中期票据金额合计155.1亿元。
图表3：2021-2022年万科发债情况（亿元）
注：数据截止至2022年11月23日
数据来源：万科公告，爱德地产研究院整理
此外，资产证券化也是万科重要的融资渠道。据克而瑞统计，2022年前三季度，万科的资产证券化融资规模已超200亿元。
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万科持续优化融资结构，
新增融资成本降至3.7%
据观点网11月10日消息，万科的2022年度第四期中期票据提交注册报告，目前债项正处于预评阶段。
据悉，与今年发行的前三期已发行中票一样，本次提交注册的中票募集的资金将用于目前项目的开发建设。
不过第四期中票在期限和发行方式上略有不同。
第四期中票拟发行金额为20亿元，将分为2个品种进行发行，品种一、二发行金额各10亿元，期限分别为5年和7年。而前三期已发行中票为单一期限品种，均为3年期。
偿债期限的拉长，说明万科在不断优化融资结构，维系自身现金流的稳定。
2022年以来，万科中票融资资金用途不再局限于偿还存量债务，而是聚焦于项目开发。融资与项目开发紧密结合，说明万科短期债务压力较小，经营回归良性循环。
下半年以来，万科连发三笔绿色中票，最低票面利率为2.9%，融资成本持续下行。
图表4：2021年以来万科中票发行情况
数据来源：万科公告，爱德地产研究院整理
2022年前三季度，万科新增融资的平均成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%，较2021年再有下降。
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万科三季度经营现金流骤降440%，
销售回款承压
来自销售端的压力，也影响着万科的现金流。
2022年第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，直接导致万科经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%。
今年1-10月，万科累计实现合同销售金额约为3467.7亿元，同比下降33.45%。在销售排名上万科已经退居第三位，被保利超越。
第三季度，万科单月销售同比降幅呈逐步收窄趋势，9月已收窄至-4%，但10月份降幅再度扩大。而TOP20房企中，近半数房在10月份已实现了销售同比回正。
图表5：2022年万科销售情况
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
受销售下滑影响，10月份万科股价从18.42元剧烈下跌至13.13元，降幅超40%。
图片来源：通联数据
面对前所未有的销售压力，万科已经有所行动。
10月底，万科召开了一次内部会议，对最后两个月的销售冲刺做了部署，将在全国一大批城市加大各类销售渠道的合作力度。
近年来，由于渠道费用占比高昂，包括万科在内的不少房企都通过自建渠道来摆脱对渠道的依赖。然而，在当前的市场环境下，房企面临巨大的销售回款压力，不得不再次启用第三方渠道分销。
今年，万科内部还有一个“龙骑兵行动”，具体而言：一是提升佣金结算的速度，二是调整销售激励的政策，三是整合自身销售力量，四是进行销售能力的短期培训和提升。
在双11前夕，万科七大区域54城联合启动了“双十一购房节”活动，但每个城市营销举措不同。其中广州推出的优惠包括部分项目成交最高送10年物业费、3年免月供、限时一口价房源等。
近日，即将于11月底开盘的万科前海瑧湾悦公布了显著的开盘折扣，被地产媒体称为“前海内卷王”！小户型最高立减90万，大户型立减160万，折后最低8.24万/㎡，卖出了龙华的价格。
总体来看，万科今年的营销力度明显加大。不过在销售端没有实质复苏之前，对于历来较为“保守”的万科而言，多储备点余粮也不足为奇。
此外，在万科新取得的6000亿授信中，可能有4000亿为购房者的按揭贷。只有明年的新房销售回暖，房企才能真正得救。
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“第二增长曲线”亟待融资注入
除了地产开发基本盘外，万科在公告中提到，这次申请的500亿融资还将部分投资长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等项目。
近年来，随着行业告别高利润时代，不少房企纷纷探索多元化发展，寻求利润“第二增长曲线”。
对于未来发展战略，万科选择“开发与经营、服务业务并重”，积极发展物业、物流仓储、长租公寓、商业等业务。
2022年前三季度，万科经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。
万物云上半年营收143.5亿，仅次于碧桂园服务，同比增长38%。作为中国领先的物业管理服务提供商，万物云在9月成功在港交所上市。
万纬物流1-9月实现营收29.7亿元，同比增长42.7%。截至9月底，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。
长租公寓方面，1-9月万科泊寓实现营收23.1亿元，同比增长11.5%。截至三季度末，共运营管理约21.5万间租赁住宅，累计开业约16.9万间，出租率为95%，成为集中式公寓提供商中规模第一。
商业方面，1-9月万科印力实现营收62.5亿元，同比增长10.6%，期末开业项目的整体出租率为92.7%。
根据财报数据，2021年万科房地产开发业务营收占总营收的比例仍高达95%。
图表6：万科营业收入结构
注：其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
数据来源：万科年报，爱德地产研究院整理
可见，万科在多元化领域还有很长的路要走。重资产的自持、运营并非一朝一夕，万科仍需不断注入资金。
总 结
总体来看，在政策支持下，优质民营房企的合理融资逐步得到满足。
万科抓住窗口期，进一步优化债务结构和资金成本。
万科比往年更高的融资需求，也从侧面反映了当前销售市场仍未复苏。
可以确定的是，经营稳健的房企终于得到了喘息的机会。
但还要熬到市场正在回暖，房企经营才能步入正轨。
