Sunday, April 11, 2021

科技会成为美国未来办公新趋势吗?| 美国2020年写字楼市场分析报告

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作者:First Western Properties Susie Sun

写字楼,在美国商业地产中通常被分为A, B, C三个等级,依据建筑质量和地理位置两个指标来进行区分,A类写字楼往往是那些工程质量最好,地理位置最优越的物业。我们常常提到的CBD,也是写字楼行业的常用术语之一,指那些位于中心商业区的办公楼物业。

随着疫苗的成功,2021年受到振荡的写字楼市场前景将平稳回升。持续复苏的经济和新涌出的招聘需求,将消减今年疫情带来的需求负增长。

为了早日实现复工,「零接触」科技(Touchless Technology)成为人们关注的焦点,在新冠病毒的推动下,或许将变成未来写字楼物业的必备条件之一。

疫情前:租金稳步上升的写字楼市场

下图为美国自2000年以来,写字楼市场的租金增长和空置率记录。绿色柱形图为相比去年的平均租金增长率,绿色和蓝色线条分别是城市和郊区写字楼的平均空置率。

不难发现,2020年前,写字楼平均租金已经维持了近10年的增长趋势,而总体空置率也在不断走低。世邦魏理仕认为,2020年最大的三个写字楼需求增长将来自奥斯汀、达拉斯和休斯敦。全部来自德州。其实早在2017年,德州就被人们认为将成为下一个硅谷,而今年疫情一整年的线上办公,更是了加速企业向德州迁徙的进程,值得投资人关注。

2018年到2019年,美国A级写字楼前五大租赁需求分别为科技业、金融保险业、教育健康科研业、服务业和政府非盈利机构,下图展示了详细数据。和2020年的中国甲级写字楼前五大租赁需求截然不同(金融业、制造业、服务业、TMT和房地产),美国科技行业坐稳了巨头之势。

科技行业在全美持续承包新的办公场所,根据疫情前的写字楼需求分析,德州奥斯汀、圣何塞、三藩市和纳什维尔将会是新建工程最多的几座城市,而洛杉矶则会迎来相对较少的写字楼新工程,直接导致当地租金迎来一波强劲增长。

疫情中:需求下降,收益却保持最高

根据美国全国房地产经纪人协会在今年6月给出的数据,疫情后,在各行各业损失最为惨重的2020年第二季度,写字楼商业销售价格下降4.4%,在同类别中排名第七,但年净租金回报率(CapRate)依旧保持最高,在7%到7.5%之间,甚至高于稳定增长的工业地产。

同时,在居家办公席卷美国的二三季度,写字楼空置率并没有像酒店、零售地产那样大幅攀升,仅上升6个百分点,根据美国房地产经纪人协会的数据,写字楼近三分之一的空置率损失来自于各大城市中心的科技巨头,以纽约、三藩市、奥兰多等城市的市中心为主。作为参考,美国商业地产平均空置率,从2020年第一季度到第二季度,上升了18个百分点。

失业潮对写字楼的影响可能比人们想象的小。下图直观体现了居家工作在行业中的不同分类,可以看到,计算机行业、旅游行业减少了办公室使用的岗位,而就业服务、建筑民居服务和审计会计的行业依旧在要求人们到办公室工作,并不是所有的行业都受到居家隔离影响。

不同行业面对疫情,在写字楼的需求反映上是截然不同的,那些无法居家办公的行业,例如服务业、咨询业等,依旧对办公场所保持高需求,甚至由于「社交距离」的缘故,同等员工数量下,需要更大面积的办公场所。而旅行、计算机行业,在短期内,暂时远离了传统办公室。

总结来说,疫情下的办公空间也就是写字楼行业,正在面临变革,机遇与挑战并存。911事件之后,几乎没有办公室租户对顶层感兴趣,但经过一段时间,高层办公空间又再次吸引了很多人。新冠疫情之后,又有哪些「新常态」会迅速淡去,哪些变化会停留,是投资人需要认真思考的问题。

后疫情时代:郊区写字楼和高科技服务需求

郊区写字楼崛起

无论是短期前景还是疫情结束后的长期前景,郊区(suburban)的写字楼都将成为更受人们青睐的办公场所。短期内,在疫苗生效前,热门更倾向于住在人流不密集的郊区。并且由于郊区写字楼价格仅为市中心的一半不到,我们发现,非市中心的办公场所早在2014年就占据了美国写字楼地产超过一半的租赁市场。

客户将对写字楼质量提出更高要求

目前很多写字楼租户,已经提出了类似灵活空间、共享会议室、室内空气质量改善以及「零接触」科技(TouchlessTechnology)等新需求。「零接触」科技,一种致力于不需要任何物理接触即可以完成指令的用户产品互动形式,近日成为后疫情时代人们关注的焦点。

能够提供这些高级功能的物业,在未来将更受租户欢迎。同时,根据以往经济危机的经验,2021年经济加速复苏之时,A类写字楼将比其余种类的写字楼更快复苏,也印证了高质量工程在写字楼行业将成为更重要的决定因素。

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