Sunday, April 11, 2021

2020年那些高速增长的房企,做对了什么?

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作者:明源地产研究院 艾振强

销售:增长率均值高达32%,长三角城市群贡献超四成

2020年,15家代表企业销售额增长率均值为32%,高于百亿企业增长率均值约17.6个百分点,也高于各阵营增速,在疫情之下仍表现优异。这些企业多数分布在500-1000亿和1000亿-2000亿阵营,处于千亿门槛左右的企业。其中,绿城、金茂、德信销售额同比增速超40%,实现了远超行业大势的增速,佳兆业、禹洲、合景泰富、中骏、时代中国在本年迈入千亿阵营。

代表企业抓住了疫情后复苏最快的长三角和粤港澳大湾区城市。从销售额贡献来看,长三角城市群、粤港澳大湾区(内地)销售额占比分别达到了40.1%、23.4%;前十城市均是疫情后最快复苏的城市,如广州、杭州、上海、宁波,前十城市2020年商品房销售额同比增速均值高达14%,高于同期全国5.3个百分点。

代表企业中绿城、禹洲、弘阳、德信、宝龙均是重点布局长三角的企业,这一策略帮助企业在疫情后乘长三角城市群率先复苏之风,登上业绩高峰。龙光、佳兆业、时代中国等企业深耕大湾区,借湾区热市迅速壮大企业规模。

策略:前瞻性储备长三角二线城市,疫情后率先积极推盘

战略决定行动,前瞻性总体战略是良好业绩的前提。2020年代表企业围绕地产开发主业,扩大竞争优势,推动企业业绩和综合竞争力迈入新台阶。

投资决定销售,前瞻性投资策略是良好业绩的条件。2018-2019年代表企业拿地主要集中于长三角、粤港澳大湾区,尤其是长三角城市群核心城市,长三角城市权益拿地金额占比达到43%,拿地前十城市5个是长三角城市群二线城市,较为优质的土储布局为今年业绩逆势增长奠定基础。除了招拍挂和收并购,龙光、佳兆业等企业前期储备的城市更新项目也逐步开始贡献业绩。

代表企业踩准了市场恢复节点,及时加大推盘。2020年2月,代表企业上市面积仅为1月的17%,3月开始,加速推盘,当月推盘量超过1月。代表企业抓住6月-10月市场向好期,推盘数量维持高位,其中,9月上市面积超过500万平方米,达到全年高峰。为应对疫情影响,代表企业积极运用线上营销手段,包括在线直播、建立自有销售平台,联合各大房产平台,开通线上线下看房联动,进行蓄客促销。

2020年改善型需求仍占据市场主流,代表企业主推适销对路的产品,助力业绩提升。2020年,代表企业产品策略聚焦改善型,90-140平米首改类产品、140-200平米改善类产品销售额占比平均值分别达到了62%、14%。部分代表企业坚持品质为先,如绿城坚持产品主义,不断加强产品创新,引入可变如意宅、装配式内装等创新成果;美的从智能、健康双维赋能,禹洲持续践行绿色理念,推动产品升级。

结语:

后疫情时代,房地产企业分化日益明显,要想获得超出大势的增长,仍需前瞻性聚焦增速较快的区域房地产市场,聚焦改善型需求,敏锐抓住市场轮动节点,有效提升企业的业绩。同时,“三道红线”及“两道红线”下,房企还需平衡规模和财务风险,如15家增速较快的企业中有3家企业触及剔除预收账款后的资产负债率和净负债率两条红线,表明企业负债水平随着规模扩张处于高位,未来降负债压力仍存。

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