作者：無房
“地摊经济对商业地产绝对有巨大的杀伤力。”
近日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受采访时如此说。地摊经济的火热，让一些人开始担忧商业地产将何去何从。
谢逸枫的判断，是耸人听闻还是名副其实？
（注：本文采用商业地产的狭义定义，即商铺地产，不包括办公地产。）
1. 杀伤力有多大？
谢逸枫认为，尽管地摊经济在促进就业、消费，进而促进经济复苏方面能够起到一些积极效果，但同时也会冲击商业地产。
“由于地摊商贩不需要缴纳各种费用，可以把价格压得很低，但这样可能会带走商铺经营者的客流。”
在他看来，这将引发一系列连锁反应。“商业地产涉及的环节众多，从租用商铺、写字楼的经营者，到商铺、写字楼的所有者，再到出借资金的商业银行，都可能会受到影响。”
虽然他的担忧不无道理，但房妹并不认同地摊经济会对商业地产造成巨大的杀伤力。地摊经济会对商业地产带来一定影响，但影响会很小，反而可能助力商业地产尽快恢复如常。
从数据来看，在地摊经济热起来之前，商业地产已经受到了较为严重的冲击。
据赢商网发布的数据显示，截至2020年5月10日，全国典型购物中心空铺率（空铺面积/总铺位面积）为21.10%，已超过行业公认的20%的警戒线。
同时在踩盘调研日，购物中心整体尚有30%的铺位未营业，另外还有部分门店在退租洽谈过程中、以及预付押金未到期等原因，因此可以预见购物中心总体空置率还会继续攀升，对购物中心的租金损失约10%。加上开年给予品牌商2周-2个月不等的免租期政策共克时艰，整体平均租金损失10%。
赢商网预计，全国购物中心全年租金损失将达到20%，甚至更多。
这种情况下，地摊经济给商业地产带来的影响几乎可以忽略不计。因为随着全国复工复产的有序推进，那些在疫情下挺过来的商家，很大程度上并不会退租，那些现金流不足、竞争实力不强的商家，也已退的七七八八。
而伴随政府放开地摊经济，反而给一部分退租的商家提供了更好的选择。这部分有能力、有资源的商家，可能会转到“不收租”的地摊来积蓄力量，在消费升级的背景下，摆地摊并不会是这部分经营者的长久之计，相信待他们度过难关后便会卷土重来。
这也是为何房妹会说，地摊经济与商业地产并非完全对立，反而提供了一个缓冲带，可能帮助商业地产尽快恢复如常。
对商业地产来说，需要面对的是，如何平稳度过这个过渡期。
2. 过渡期也是周改期
商业地产空置率走高的困境并非今天才有，只是疫情让商业地产的艰难变得更加刺眼了。
公开数据显示，全国购物中心空置率自2014年起持续攀升，2018年有所缓解降至9.4%，2019年再次走高约11%。
11%是什么概念？意味着每10栋所谓的大商超、大mall之类的业态，就有一栋处于闲置状态。
这只是购物中心的数据，并未将带购物业态的公寓、临街商铺等纳入统计，如果一并计算，这个数字可能要远远大于11%。
空置率上升主要受两方面影响：
其一，受电子商务崛起的影响，多数品牌开始转战线上，甚至将主战场迁移至线上，让实体店铺的功能愈发弱化，商业地产因此受到冲击；
其二，随着购物中心近年来的快速扩容，部分核心市场已经逐渐呈现饱和态势，主题化、差异化、多元化成为商业地产突破瓶颈的方向。
从下图可以看到，2017年下半年开始，实物网上零售额和商铺销量增长呈现完全不同的走势，实物网上零售额平稳走高，商铺销量增长则呈现直线走低的态势。
早在2013年，潘石屹就断言：“网上购物的兴起，马云搞的天猫一天成交额是180亿元，而中国最大的商场一年的成交额只有四五十亿元，这个趋势还会继续下去。北京、上海真正的商铺可能以后的需求量不会非常大。”
然后，潘石屹用5年时间证明，自己的判断是对的。
近两三年来，潘石屹不断出清SOHO中国的资产，前段时间传出美国私募基金公司黑石集团拟斥资40亿美元收购SOHO中国，不过目前已陷入停滞状态。
在潘石屹从“开发-销售”模式转向“开发-自持”的五六年间，商业地产受到电子商务和同业竞争的双重挤压，运营难题凸显。
相较住房，商业地产的可复制性不强，甚至需要根据城市、地段、文化等方面的不同，打造差异化的运营思路。
以北京前门大街为例，自2008年因奥运开街以来，12年间这条大街经历数次转型与商业改造。
从最初SOHO中国提出以 “香榭丽舍名品街”来改造，到后来转型“文化体验街”，再到如今老字号商户回归，变成“非遗一条街”。
运营理念几经更迭，商业地产运营商换了又换，前门大街仍未摸索出十分符合自身文化特色的运营模式。
品牌商也面临转型。比如Zara 母公司 Inditex最近宣布，计划永久关闭旗下 Zara、Pull&Bear 等品牌 1000-1200 家门店，为其全球门店总数的 16%，从而更加积极地转向线上销售，以顺应疫情后人们消费习惯的改变。
更早之前的2019年，必胜客宣布全球关店500家，专注于发展披萨送餐服务。必胜客宅急送并不需要堂食餐厅那么大的店铺，这就会导致出租面积的减少。
商超等零售业态的日子也不好过。过去几年包括华润万家、新华都等连锁商超都出现过关店、清仓的动作。
知名品牌的不断败走，对本就艰难的商业地产无疑是雪上加霜。
据SOHO中国2019年年报显示，其平均出租率（包括办公物业）为90%，与2018年96%的出租率相比，下滑了6个百分点，这也导致其净利润相比2018年同期下跌了三成。
SOHO中国只是一个缩影，在商业地产逐渐供大于求，且商业租金回报率增长乏力的状态下，国内商业地产的调改升级，将成为商业地产运营商们需要长期面的问题。
就像马云曾回怼“电商挤垮实体店”的观点时说：不是实体店不行了，是你的实体店不行了。
而以前“潘石屹们”没有解决的问题，经历疫情之后的多方联动，或许能找到新的发展思路。
3. 商业地产如何自救？
4月以来，深圳、杭州、上海、武汉、成都、北京等城市陆续发放消费券，来促进当地商贸、餐饮和文体旅游行业的发展。
据房妹不完全统计，全国各地已累计发放超312亿元的消费券。
在消费者被压抑已久的消费欲望与消费券刺激的双重作用下，全国购物中心客流逐步复苏，参见赢商网统计的《典型一二线城市购物中心4月客流恢复情况》。
不过，应看到政府的各类调控措施更多是短期的，更长久的发展还需要靠商业地产进行自救。
一些商业地产运营商已经有所行动，比如近期因拿到“免税牌照”登上热搜的王府井百货。
6月9日，王府井发布公告称，公司收到控股股东北京首旅集团转发的《财政部关于王府井集团股份有限公司免税品经营资质问题的通知》，授予王府井免税品经营资质，允许公司经营免税品零售业务。
在王府井之前，我国具有免税资质的企业共有7家，中免+日上+海免（背后国旅）、珠免（格力拟收购）、深免、中出服、中侨，这些牌照主要集中在机场或者离岛免税店。
这意味着王府井是第一家能直接在市区内经营的企业，自带行业壁垒。从消息传出到实锤，王府井的股价强势上涨，一个月内从12元涨到30多，市值增加了60亿元左右。
业内人士表示，国内免税行业目前国旅系一家独大，但政策呈现逐步放开趋势，未来离岛免税及市内店政策有望迎来更大开放。国家免税政策有望放开，核心城市国资委旗下零售公司或受益。
获得“免税牌照”这种事可遇不可求，更多商业地产运营商还需通过调整购物业态结构，来适应市场变化。
数据显示，2018-2019年，在购物中心里品牌数量占比最高的零售业态持续下调，竞争加剧，餐饮洗牌加速；体验化、场景化新需求下，儿童亲子、生活服务、文体娱、跨界集合店业态呈上行趋势。
能够看到，去“零售化”开始成为商业地产创新的主要共识，主题化、体验化、场景化的业态成为线下商业的新出路。
对于商业地产运营商来说，如何通过差异化、特色化打造出自身的品牌名片，才是重点。
4. 结语
综上，地摊经济与实体商业各有其优势，虽两者的消费对象有重合之处，但也并非完全对立的关系。
前者的优势在于租金低，经营业态自由发挥的空间大，特别是在疫情这一特殊时期，能一定程度上缓解就业压力，促进消费，拉动经济复苏。
后者的优势在于，正规经济背后所承载的基本信用和质量保障，特别是随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，其优势愈发明显。
地摊经济的火热会给商业地产带来一些影响，但影响不会特别大。因为在疫情之前，商业地产已经面临着空置率不断走高的经营困境，疫情只是加速了优胜劣汰的过程。
同时，一些业态也是地摊和互联网替代不了的，商业地产应抓住新事物、新技术带来的市场机遇。
专业人士认为，随着5G时代、Z世代的崛起，商业地产可重点挖掘电竞、黑科技、泛健康、泛娱乐等新事物带来的流量，借助线上线下相结合的方式将购物中心重新定义为生活社交平台。
如若商业地产运营商能统筹商户，实现新的升级，满足消费者的新需求，那么不失为将“危机”变为“转机”的机会。而经过这一轮调改，国内的商业地产或将步入新的经营轨道。
