作者：艾振强
眼下，房企正进入生死时期。
今天媒体财联社表示，从房企人士处获悉，银行正在给大型房企带话，表明收并购贷款不再计入“三条红线”！
这或将加速推进2022年迎来真正的并购大年。
当然是否并购大年，钱只是一方面。
在这个非常时刻，老潘也先开门见山，谈谈几个判断。
其一，房企还要撑多久？老潘调研下来，目前很多房企认为熬过630，基本就能活下去了，而眼下是最难熬的时候。
其二，2022上半年依旧是爆雷高峰期。核心源于保交房的民生诉求，所以短期预售资金监控依旧难放松，再加上2022一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期，所以2022上半年爆雷或违约展期是逻辑必然。
其三、并购市场即将复苏，2022年将迎来真正并购年时刻。
为何2021年不是并购年，而2022年，2023年又是并购年？
简单原因有三。
首先，2021年虽然有10家左右百强房企暴雷，但三道红线、融资收紧后，所有房企“兜里都缺钱”，都要“保三道红线”，所以收购方也没钱去收购；
其次，拟定被收购方还没有到最痛苦的时刻，2021年上半年市场火爆，而如今伴随下半年一秒入冬，到2022上半年市场继续冰冷，房企现金流之痛在加剧，天时到了。
其三，支持和加快收并购是“政策”所推崇的。就在今天，不少头部大型优质房企收到银行的告知，即针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
所以，总结起来，房企收并购的天时、地利、人和开始到来，而且现在官方已经开始助力。
Part1 2022销售回款依旧高承压
谈2022年是房企并购年，离不开行业大背景的“倒逼”！
近3年房企去杠杆过程，其实也是一个“房企洗牌”的过程。即
2020年三道红线
2021年是爆雷年
2022年是并购年
这是“一环扣一环”的推进演变。
比如三道红线的去杠杆，融资持续收紧，最终引发高杠杆房企2021年10家左右百强房企暴雷，
比如2021年暴雷后，彼时其实也有收并购机会，但没有形成大规模收并购浪潮，除了缺钱之外，一方面就因为收购方抄底心态感觉还没到位，恨不得三折，四折捡到优质资产，据说某头部企业手握2000亿现金一直扫视收并购标的，但就是一直忍着没出手；
另一方面暴雷房企初期也不肯贱卖优质资产，而待转让的项目都是存在运营障碍或“超融”状态。
所以，收购双方各怀心思，陷入僵局，最终2021年房企收并购并没有形成大气候。
相对2021年，房企还没到最痛时刻，因为虽然下半年困难重重，但上半年销售和回款还是不错的，但到2022年一切都不同了。
楼市下滑趋势依旧很难扭转，2021年10月份销售同比下跌30%，而11月下跌39%，再加上2022年房产税“将开未开”的预期、10家百强房企接连暴雷让购房者对房企能否交楼的担忧，所以即使2022年银行按揭款已放开，但购房者的多重担忧，顾虑，会在2022上半年市场依旧选择“观望”不出手状态，加上2月传统春节和如今西安、郑州、深圳疫情的年关爆发，所以2022年一季度房企销售依旧压力巨大。
销售压力巨大，基于保交楼的民生诉求，预售资金监管也不放松，这就意味着房企即使有些许销售，但销售额与回款额又有一个大跳水，房企能到手的救命钱，依旧杯水车薪！
不仅仅是销售回款，信达证券认为，2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行，并进入负区间。
销售回款一直是房企最大的资金来源，一旦销售回款失去信心，那么随着2022年一季度房企美元债与各类非标融资偿债高峰的到来，百强房企尤其是高杠杆、高负债的房企进一步爆雷命运将基本定性。
就在今天，一家企业基本面很优秀的昔日十强房企的信托也进入争议的“违约”风波！
Part 2 融资的鄙视链
房地产面临的困境无非是2个端口，一个是销售端，一个是融资端。
前面讲了2022年上半年销售、回款皆不容乐观，而在另一个端口融资端，目前整体表现为一个无奈、一个分化的格局。
所以一个无奈是作为房企的供应商融资，比如总包和建筑商不再垫资了，这又是一个雪上加霜的资金缺口。尤其在房企走在爆雷路上，供应商也开始回归“一手交钱、一手交工”的合作状态。
另一个分化是融资的大绣球，统统都在抛向国央企与一些大型优质民营房企的身上。
最近这1个月的融资动作就已经很明显了。
一则今天银行针对国央企与一些大型优质民营房企的并购融资的支持。
二则公司信用债方面针对央国企和龙湖、滨江、龙光、碧桂园等优秀民营房企的支持
三则中票也针对碧桂园、龙湖、滨江等优秀民营企业的支持。
这种分化通俗的解读，就是
最缺钱的三高房企被金融机构 “远离”
最不缺钱、资金相对充裕的央国企和优秀民营房企又被“加油”
一个远离，一个亲近，融资的分化，势必加剧房地产行业的出清和收并购浪潮的加速到来。
Part 3 高负债房企的清算
地产黄金时代，三高房企（高负债、高杠杆、高周转）迎来规模的大跃进，迎来企业的大变身！
彼时“三高”玩法，房企虽然认为风险是存在的，但在行业上行期，在资金宽松，调控不严的大时代背景下，依旧可以“富贵”险中求。
事实上，他们也用“新晋千亿选手、新晋20强选手，新晋10强选手”的三高答卷，回应了那些高负债质疑者。
比如在2016年到2019年楼市上行疯狂时刻，很多民营房企不管表外负债有多大、理财产品有多疯狂，实际负债率有多高……只要项目盈利逻辑可行，只要销售去化能周转起来，就能规模与富贵险中求。
高负债，有自己的高光时刻
但高负债，也迎来至暗时刻
三道红线之后，没想到调控和对行业高负债风险的挤压力度如此之大，尤其房住不炒大方针下多个部门的政策重重叠加之后，房企从“高负债转向低负债”的空间、时间腾挪窗口期都严重不足。
显然，高负债，高杠杆，高周转，高增长的组合游戏，玩不转了！
如今来看，高杠杆、高负债的房企发展模式将在2022年、2023年彻底退出历史舞台，而无法完成降杠杆、降负债的房企也将被市场淘汰，被低负债、低杠杆的优质民营房企和央国企收购！
这是行业最彻底的一次洗牌！
也是低负债对高负债的清算！
目前行业弥漫着恐慌的情绪，但我们必须看一个行业调整的大道与必须。
今天的房地产一系列政策是在“用时间换空间”，即加速高负债和问题房企出清，而后迎来房地产发展的一个新阶段，即这依旧是一个10万亿+的巨无霸行业，但未来这个支柱行业将全面进入“低杠杆、低增长、低利润、低风险”的持续稳健发展新阶段。
2021年很焦虑，2022年最痛苦，2023年这个行业出清之后，一个新的中国地产生态、一个新的地产格局即将呈现！
小结
都说危中有机，大危有大机
房地产从2020、2021危了2年，
如今2022年，危中的“机”，终于来了！
