Saturday, May 8, 2021

红星美凯龙割肉卖地产

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作者:無房

在当前的政策环境下,我们仍然能看到很多房企在逆势加杠杆,其实质是在赌政策的放开。然而,这类房企的结局一般不会太好。

很不幸的是,红星地产成了逆势加杠杆的又一个牺牲品,表面来看是输给了政策,在房兄看来,其实是输给了自己。3月28日晚间,一则重磅消息刷屏了地产圈:红星美凯龙与远洋资本完成签约,将旗下红星地产以200亿元的价格打包出售给远洋资本。

在外界看来,红星地产是红星美凯龙旗下非常优质和增长潜力的板块,其发展模式类似万达,主要依托红星美凯龙的家居MALL捆绑拿地,截至去年销售额即达到了480亿元,行业排名第66位,曾一度有独立上市的传闻。

然而,突然就这么被传闻要卖了。

或许事发突然,而红星地产也并未准备好应对的统一口径,许多红星地产的管理层也是突然获悉此事,一时难以接受而陷入了迷茫。

在业内人士看来,红星地产此番被传闻出售尽管事发突然,但或许与以下两点有关:

其一,红星地产的母公司红星美凯龙近几年频繁的进行了多元化的投资,包括战投金科、入局中介等等,造成红星美凯龙债务高度紧绷,去年的疫情对其冲击更甚。如此背景下,卖掉最容易卖掉,又能卖出好价钱的红星地产,算是个明智的选项。

其二,与红星地产逆势加杠杆有关,在去年全行业都在降负债,三道红线出台的背景下,红星地产为冲击千亿目标进行了频繁的逆势拿地,全年拿地金额高达200亿元。如此负债,对母公司红星美凯龙已经造成了相当程度的拖累。卖掉红星地产就成了红星美凯龙降负债的有效方式。

此外,红星地产去年的发展并不及预期,增长几近停滞,对于靠负债周转的房企而言必然是风险大增。在危机并未爆发前,及时收手找到一个好买家同样不失为明智的选项。

一直以来,房地产行业就带着资本密集、高负债的标签。
资金的重要性不言自明,在当前“三道红线”试点、房贷集中度、土地两集中等新政环境下,房企暴雷潮,已经有了向上蔓延的趋势。
近几年,就有很多因政策跌落神坛的房企,他们都曾有过傲人的战绩,却不得不通过暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员等方式自救,甚至做出债务违约的选择。
而这些倒下的房企,都或多或少的存在着共性:

激进扩张、债务压顶

房企激进拿地的背后,是对规模的渴望,赌的是楼市的明天,赌的也是企业的去化力。
但凡楼市政策收紧,就会导致去化压力增大,加剧流动性紧张。

有着“地王收割机”称号的泰禾集团就是代表,2013年泰禾集团开始在全国扩张,一路上拿下不少地王。
两年时间,便从50名开外强势杀入TOP20。
或许正式因为尝到了胜利的甜头,泰禾集团仿佛赌徒上头,2017年,泰禾董事长黄其森放出豪言,2018年销售收入将实现2000亿元。
在他看来,泰禾手握6000亿以上的土地储备,2018年可售货值达4000亿,只要卖出一半就能实现2000亿销售额。
然而现实是,到了2018年底,泰禾的销售额只完成了1303亿元,主打的“院子系”产品本身周转速度慢,需要更多资金沉淀,疯狂拿地又是大量的资金需求,致使债务压顶。
为了缓解流动性压力,泰禾集团出售旗下部分项目,仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿,但对于泰禾集团规模上千亿的负债来说,始终杯水车薪。
泰禾连所有家当都抵上,似乎也不够偿还违约债务本金了。
同样遭遇债务危机的还有华夏幸福,曾经的环京霸主,一时风光无限。
到了现在,华夏幸福2020年销售额从前20掉至40名开外,还涉及110.54亿元的债务逾期。
和泰禾集团相似的是,华夏幸福也是因为扩张激进,2017年,华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个。
在PPP合作模式下,政府是产业园的“发包方”,华夏幸福是产业园的“承包方”,不仅能够让开发商卖房回血,还能够用以抵押获得银行贷款,还能获得一笔产业发展服务收入。
然而2017年4月开始,最严环京限购政策问世,过度依赖环京市场的华夏幸福惨遭断臂。
现金奶牛的丧失以短投长的错误战略,导致华夏幸福的债务不断攀升。
在这样的背景下,华夏幸福转向布局高周转项目,2019年9月,斥资116亿元拿下武汉武昌滨江商务区“地王”项目,砸下了其2019年近8成的净利润,而这一经营计划又因新冠疫情这只黑天鹅被迫中断。
紧接着,华夏幸福“卖地求生”、“大裁员”、“银行停止开发贷”的舆论风暴四起。
在这种境遇下,除了自救也没有别的活法,目前,董事长王文学作为大股东以拆借担保等多种方式投入93亿资金,开源节流、住宅促销也在同步进行。
一个有意思的现象是,头部房企因土储较为充裕,所以在投资拿地上趋于谨慎,反而是中小型房企为了谋生存、形成规模效应,更易于选择追高拿地,然而这其中的风险也难以把控。

盲目搞多元化

在房地产行业增量放缓的背景下,单纯靠地产开发获取市场增量的玩法已经不行了,创新服务、发展多元业务成为重要趋势。
但多元发展对企业能力有很高的要求,钱多又有精力的大房企可以玩野路子:
恒大跨界新能源汽车,碧桂园进军机器人领域,万科不仅布局长租公寓,养猪事业也快到实操阶段……
进入新赛道时,要么很难赚钱,要么利润率低,大企业撑得住,二三梯队的房企可就不一定了,盲目多元化反而“挤压”了主营业务,侵占了企业现金流,影响了正常经营。

山水文园集团就是典型的例子。
2001年前后,山水文园凭借着在北京三环边上开发的“山水文园”豪宅项目名声大噪,该项目也成为山水文园的得意之作,让集团走向巅峰。
后来的山水文园,拿地和开发表现都不亮点,土储更是有限,恰在此时,山水文园董事长李辙的兴趣投向了文旅项目。
为了搞文旅,2016年,山水文园集团委托长城新盛信托,成立长城新盛北京山水文园信托项目,规模38亿期限5年,并将还未预售的山水文园五期九御二段作为抵押物,喊出了5年建设15个小镇的口号。
更绝的是,在没有预售证的情况下,山水文园还把山水文园五期卖了出去,忽悠购房者签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》,割了一大笔钱。
玩火必自焚,两头拿钱的山水文园五期豪宅因文旅项目暴雷了。
虽然山水文园号称大力发展文旅小镇,但并无实际的业务支撑去开发,拖累了集团住宅业务的推进,现金流严重承压导致长城新盛债务逾期,山水文园五期不仅变成了烂尾楼,还有被拍卖的风险。
文旅项目有着建设周期长、施工难度大、资金需求大的特点,山水文园到底还是家底不够厚资金扛不住压力,啃不下文旅这块肥肉,但有些房企的跨界更是脱离本业,比如银亿股份。
银亿股份,一个被汽车事业拖垮,内控失效、经营尴尬以至于独立董事都请辞的房地产公司。
履历上看,银亿股份曾连续15年上榜中国房地产百强企业,并连续12年名列浙江省住宅产业十大领军企业。
转折点发生在2016年,眼看着周遭的房企纷纷转型,银亿股份也从房地产业走向了汽车零部件行业,追风口转型造汽车。
一步错步步错,高杠杆跨界扩张、跨界国际高端制造领域给银亿股份带来10.27亿元的商誉减值,导致2018年银亿业绩大反转,被带上“ST”的帽子。
2018、2019两年,银亿股份累计亏损82.73亿元。
目前,银亿股份已进入重整计划执行阶段,其房地产业务资产将整体剥离并进行公开处置变现,处置变现所筹集的资金将用于支付破产费用、补充公司流动性。
有业内人士评价,房地产的多元化,基本上80%-90%是失败的,多元化一定要尊重行业规则,我再补充一句,多元化要结合自身实际情况,房企应择机谨慎布局,否则有满盘皆输的风险。

商业地产占比高

进军商业地产并不新奇,目前50强的房企中,八成已经进军商业。
然而商业性地产有着自己周转率慢、资金占用量大的特点,一不小心就会造成流动性紧张。

曾经与龙湖、金科、东原、华宇等渝派房企比肩的协信远创,就是其中之一。
2010年,协信远创进行全国化布局,并于2014年成功突破百亿销售额,在百强房企中名列48位,却于2019年榜上无名。
然而,协信并没有乘胜追击,而是过早的选择去地产化。
从2015年起,协信开始转型。开始尝试拓宽业务版图,包括收购多利农庄,涉足特色小镇、田园综合体,在上海成立协信家,打造高端服务式公寓等。
一方面,公司财务压力越来越大。由于协信的项目储备中办公、商业占比高,住宅类产品占比较低,导致去化周期长,导致协信剔除预收款项的资产负债率达66%。
另一方面,则是高层人事的持续动荡。企业发展战略频繁更换,一批职业经理人不断离去。
近两年来,协信地产又是卖股权、又是卖项目,不断传递出流动性紧张的信号。截止今年,协信远创待兑付的债券规模约29.91亿元,债务缺口超百亿。
这样一个大滩子,协信的主要股东CDL和绿地也早早萌生退意。
现在来看,协信是因为过于依赖商业、产业地产导致短债长投,造成流动性紧张。而龙头企业凭借强大的运营、服务和资本运作能力能够实现平稳运营,合理布局,及时止损出清低质主体,而具备这样全产业链运作能力的企业并不多。
这些曾经的明星企业,或因为转型决策错误、激进扩张、盲目的“去房地产化”,因为不利的市场环境而受困,导致现金流状况逐步恶化,最终陷入债务违约、资金链危机的局面。
不约而同的是,它们在通过骨折促销、地产项目出让、资金腾挪等方式偿还债务,各家的风波如何收场目前还不得而知。
但可以预料的是,随着房地产融资收紧、利润空间收窄,行业的马太效应明显,容错率也会越来越低,因债务重压暴雷的房企只增不减。
房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束,中小房企必须进行创新突破,以谋求更多生存发展的空间。

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